別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長崎 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -23 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一 印  TEL.

鑑定評価額 6,490,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市福田本町１４２７番３外 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北4m私道 水道、下水 長崎 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 福田バス停南西方 320m 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は認められず現状で推移すると予測する。新規分譲地の減少等を背景として、地価は概ね 横ばい傾向にあったが、コロナ禍により再び地価は下落に転じ今後の地価動向は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、戸建住宅等が存する圏域である。需要者の中心は長崎市居住者が殆どを占める。既存 の住宅地域であり、やや地縁的選好性が強く、需要の回復は遅れていたものの、長期の価格下落により底値圏に達した ものと思われたが、コロナ禍により再び下落に転じ今後の地価動向は不透明である。需要の中心価格帯は土地が１６０ ㎡程度で６００万円前後、新築の戸建物件が２５００万～３０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟で、投下資本に見合う賃料形成がなされておらず、収益還元法の採用は見送った。居住の快適性、利 便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、事例適格要 件を具備した取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地等との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単 価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [128.7] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍により、依然として厳しい状 況にあるが、持ち直しの動きがみられる。今 後の不動産に対する需給動向は不透明である 。 既存の住宅地域で地域的変化は認められない が、近隣地域の地価水準も底値圏に近づいて きたが、コロナ禍により今後の地価動向は不 透明である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％