別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市片淵２丁目１４番２ ｢片淵２－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートも見られる既成 住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 新大工町バス停北方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 狭い道路沿いに低層住宅が密集気味に建ち並ぶが、商店街の背後地域であると同時に市中心部へも徒歩圏内にあ るため利便性には恵まれている。更に供給が少なく稀少性が高い為、今後も需要は強まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部に近い利便性の良好な住宅地域である。中心的な需要層は市内の比較的所得の高い居住者で 第二次取得層も少なくない。街路条件にやや難があるが、供給が少ない事と商店街に近く利便性が良好な事から底堅い 需要が認められる。新大工町の再開発事業の完成を約２年後に控え住宅地への引合いは強い状態が続いている。需要の 中心的な価格帯は、対象標準地程度の規模ならば更地で１千７百万円台、新築の戸建物件は４千万円近くになる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性が認められる現実の取引事例から求めた価格で説得力に富むと思料する。近隣地域は自用の戸建住宅 が中心で画地規模も小さく経済合理性や建物配置状況から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができな いため収益価格は試算できなかった。近隣地域周辺での土地の取引価格は売買実例が重視される事から、鑑定評価額は 代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [ 73.9] [102.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により社会・経済活動が停 滞しており、不動産に対する需要も地域や用 途に差はあるものの全体的に先行き不透明感 が広がっている。 商店街背後の利便性に恵まれた住宅地域であ るが供給が少ないため、稀少性が高く、新型 コロナの影響下に在っても安定的な需要に変 化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％