別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 佐賀白石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀白石 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三 印  TEL.

鑑定評価額 3,080,000 円  １㎡当たりの価格 7,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵島郡白石町大字堤字堤６７４番１ ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 台形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東4.5m町道 水道、下水 肥前白石 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 肥前白石駅西方 3.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅、一般住宅等が混在する古くからの既成住宅地域であるが、少子高齢化が進んでおり、住宅 地の需要は少ないため今後とも現状を維持していくものと予測する。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は杵島郡内及び武雄市、小城市、鹿島市の住宅地域である。古くからの住宅地域で、需要者は近隣地域が属 する須古小学校区に地縁・血縁がある人が中心である。それ以外から新規に転入する人は殆どなく、取引は少ない。少 子高齢化が進んでおり、空家も見られ、取引市場は供給よりも需要が弱くなっている。取引は総額で３００万円～４０ ０万円程度が中心であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心部から離れた古くからの戸建住宅地域で、アパート等の賃貸住宅の需要は殆どなく、収益目的で土地取 引がなされることはない。また、造成事例もない。自用目的での取引が殆どであり、取引に当たっては周辺の取引価格 等が指標とされているので、白石町内に所在する類似の取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,530 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石町では少子高齢化が進んでいる。農業を 取り巻く環境は厳しく、将来に対する不安等 から後継者が少なく、農家住宅地の需要は減 少している。 格別の変動要因はない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％