別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 佐賀白石 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀白石 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三 印  TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵島郡白石町大字福田字郷二本楠２０２７番２６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ中心部に近い 住宅地域 西4.5m私道 水道、下水 肥前白石 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くをＪＲ長崎本線が通って いる。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 肥前白石駅南東方 500m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。人口の減 少で住宅地の需要は減少しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石町を中心に鹿島市、杵島郡、小城市の中品等の住宅地域である。需要者は白石町内の居住者が中心で ある。町外から新規に転入する人は少なく、需要者は白石町に地縁・血縁のある者等限定的である。一部に小規模な宅 地開発は見られるものの、少子高齢化で需要が弱くなっている。取引は中古物件か建物を解体した更地で４５０万円程 度、新築戸建は２２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、近隣地域には一般のアパートは少なく、賃貸住宅が収益目的で土地取引がなされることは 殆どない。自用目的での取引が殆どであり、取引に当たっては周辺の取引価格等が指標とされているので、代表標準地 との検討を踏まえ、白石町内に所在する４事例を採用し、市場性を的確に反映している比準価格をそのまま採用して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [122.0] [101.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石町では少子高齢化が進んでいる。可処分 所得の減少など将来の雇用や所得に対する不 安等もあり住宅地の需要は減少している。 格別の変動要因はない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％