別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐賀有田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀有田 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔 印  TEL.

鑑定評価額 2,750,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、製 陶所等も見られる住 宅地域 北6.5m町道 水道 西有田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 竜門ダムの下流域に位置する 既成住宅地域 街 路 ６．５ｍ町道 交通 施設 西有田駅東方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 竜門ダム下流域の既成住宅地域であるが、製陶所等の新規需要もなく、地縁関係の需要が中心で新規宅地の需要 もなく、空き家等も見られる現状を維持していくものと考える。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田町および伊万里市・武雄市等の隣接市町の戸建住宅地域である。主な需要者は、有田町および隣接 市町を通勤圏とする竜門ダム下流域周辺市町の地縁関係者である。低層戸建住宅および製陶所等の新規需要がなく、一 方で人口減少および高齢化により供給はあるので、宅地需要は弱基調にある。土地は３００万円程度の取引が中心と見 られるが、取引自体が少ないので、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街地から外れた既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅であり、共同住宅は見られ ず、原価法及び収益還元法は試算しなかった。取引事例比較法においては、取引が少なく３事例しか採用できなかった が、何れも空き地等が見られる同一需給圏内の類似地域の事例で規範性を有しており、適正な補修正を行い、比準価格 を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀有田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [163.2] [100.0] 100 9,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇は、県内平均より高 位に継続しており、商況の不冴えもあり、需 給は弱含みである。 町道がバイパス化した県道に繋がっており、 交通接近性を有するが、需要は低迷している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％