別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐賀有田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀有田 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔 印  TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西松浦郡有田町中樽２丁目６４番５ ｢中樽２－８－７｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に製陶 所等が見られる住宅 地域 北東4m町道 水道 上有田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 上有田駅南東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 製陶所併設住宅等が混在する住宅地域だが、製陶所の閉鎖等で一般住宅地への純化が徐々に進むものと考える。 学校等に距離があり、生活利便性に劣るので需要は弱含みで、地価下落は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田町および伊万里市・武雄市等の隣接市町の戸建住宅地域である。主な需要者は、有田町および隣接 市町へ通勤する一次取得者である。製陶所閉鎖等で一般住宅地へ純化が進んでいくが、人口減少に加え、生活利便性に 劣るので、需要は弱含みで推移するものと予測する。土地は３００㎡程度で４００～５００万円程度を中心とした取引 が行われているものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、上有田駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の低層戸建住宅であり、町営集合住宅が近 接していることもあり、収益目的の共同住宅は見られず、原価法及び収益還元法は試算しなかった。取引事例比較法に おいては、取引が少なく３事例しか採用できなかったが、何れも同一需給圏内の類似地域の事例で規範性を有しており 、適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀有田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [100.7] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇は、県内平均より高 位に継続しており、商況の不冴えもあり、需 給は弱含みである。 下水道の整備が進めれているが、学校等と距 離のある生活利便性に劣る地域の需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％