別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 みやき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやき -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三 印  TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡みやき町大字白壁字七ノ幡２４８４番１０外 ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い傾斜 地の区画整然とした 住宅地域 東6m町道 水道 久留米 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 久留米市の長門石地区に近い 昭和５０年代に開発された住 宅団地。側溝に蓋がない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 久留米駅北西方 3.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南側への傾斜地にある住宅団地で空地も残っている。開発後４０年近く経過して古くなっており、小学校まで約 ２．５㎞と遠いため他の分譲地に比べ競争力は低い。地価の下落は暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみやき町及び上峰町、吉野ヶ里町、鳥栖市等の一般住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中 心である。旧北茂安町では県道北茂安三田川線沿線では宅地開発が活発で、新興住宅が選好されており、傾斜地にある 古い住宅団地は需要が少なく、買手市場となっている。土地は５５０万円前後、中古住宅で１，０００万円前後、新築 の戸建住宅で２，３００万円以下の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発後４０年以上経過した住宅団地で、アパート等収益目的の取引は殆ど無く、取引に当たっては収益性は考慮されな い地域であり、収益還元法は適用しなかった。類似の造成事例が無いので原価法も適用しなかった。自己用住宅目的の 取引が大部分であるので、代表標準地との検討を踏まえ、周辺の類似地域に所在する取引事例を中心にして求めた比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [102.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローンの低金利、住宅の優遇税制等でア パートからの住替え等により住宅地の需要が 増加していたが、陰りが出てきている。 小学校まで１．５㎞以内の分譲地へ需要が流 れ、近隣地域の需要は減少し、売物件が増加 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％