別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 吉野ヶ里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野ヶ里 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修 印  TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 診療所 Ｗ1 小売店舗が建ち並ぶ 既成近隣商業地域 北西8m町道 水道、下水 吉野ヶ里公園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 閉店の店舗が多い商店街 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 吉野ヶ里公園駅北東方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣商業の商店街であるが、閉店している店舗が多くなり、地域は衰退傾向にある。地価は下落傾向のまま推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野ヶ里町・神埼市・上峰町・みやき町の商業地域及び商業と住宅の混在地域である。需要者の中心は 、地縁関係のある個人事業者が中心で、地縁関係のない需要者は少ない。近隣地域及び周辺は大型店舗の出店の影響を 受けており、閉店している店舗も多く、商業集積の衰退が進んでいる地域であることから土地需要は弱い。近隣地域の 商況は低下する一方である。土地取引の中心価格帯は、幅広い価格帯であり把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、低層店舗住宅併用不動産として考えられるものの、この形態での多くは自用での利用が一般的である。周 辺での賃貸実績がほとんどなく、やむなく収益還元法の適用を断念した。価格形成要因の変動状況及び需給動向の再検 討を踏まえ、現実の不動産市場において成約された複数の取引事例から求められた比準価格を重視して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが拡大しており、古くからの近隣 向け商店街では、低金利政策の効果などによ る商業地需要増加はなく低迷している。 大きな変動要因はない。周辺のディスカウン ト店舗に客足が流れているが、なんとか現状 を維持している状況である。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％