別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神埼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘 印  TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 低層小売店舗等が建 ち並ぶ駅通りの近隣 商業地域 東16m県道 水道、下水 神埼 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅通りながら交通量も稼働店 舗数も少ない。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 神埼駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２０年９月の神埼市庁舎の国道３４号北側への移転が、近隣地域や旧長崎街道にルーツを持つ当該国道南側 の商業エリアにおける客足に影響を及ぼしている模様である。地価は弱含んで推移することを予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神埼市及び周辺の市町で店舗等の立地し得る地域の存する範囲であり、需要者は主に地縁のある個人事業 主や法人、医療関係者等である。近隣地域は駅前通りでもある県道沿線ながら金融機関の店舗や病院等が立地すること で商業地域としての相対的位置を保っているが空店舗が目立ちつつある。引合いが少なく弱含み傾向にある需要価格帯 については絞り込みが難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースはあるが投資物件に係る賃貸市場は形成されておらず、また引合いが少ない中で投資 元本相応の賃料設定は実現困難であり、収益還元法は適用しない。ロケーションや市場参加者の類似性を念頭に相互に 代替・競争の関係に立つ市街地の成約事例に基づいた比準価格を採用するが、代表標準地を規準とした価格とも概ね均 衡しており、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 69.9] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の２０２０年の土地取引件数を前年同期 比で見ると、４～６月期は２割強多くなり、 ７～９月期は２割弱多かった。 地域西側にあった市庁舎が移転したことで人 の流れに影響が出てくる可能性がある。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％