別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐賀嬉野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗、旅館等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 南8m市道 水道、下水 武雄温泉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 武雄温泉駅南西方 15.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 件数は少ないが、ここ数年の温泉街等での取引価格は比較的安定している一方、平成２６年頃から回復傾向にあ った観光客数は、直近統計では引き続き減少の見込み。今後の地価水準は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に嬉野市及びその周辺市町の商業地域であり、需要者は地元法人、個人事業者を主とし、一部物件等で は県外法人も見られる。温泉街及びその周辺では、平成２６年頃から回復傾向にあった観光客数が平成３０年から減少 に転じ、直近統計でも減少する見込みであり、商況の悪化が予想される。また、新駅やその周辺整備の進捗に伴い、出 店候補等としての選好度も弱まる傾向にある。規模等が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の小規模店舗等が多い商業地域で、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、画地条件の制約等もあり、 合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。自用での利用が中心であり、同一需 給圏内での取引も自己使用目的に係るものが多いため、需要者行動としては取引価格等の水準を指標に価格決定を行う ことが通常である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.3] [100.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数横ばい傾向。土地取引件数 は対前年比（１０月～９月）で約３％増加。 令和元年の観光客総数は前年比で減少の見込 み。 平成２６年頃から観光客数が回復傾向にあっ たが、令和元年は日韓関係悪化、豪雨の風評 被害等で減少、令和２年も新型コロナの影響 で減少の見込み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％