別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐賀嬉野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利 印  TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番 ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、下水 武雄温泉 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行済（嬉 野第六地区）嬉野庁舎に近い 利便性良好な 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 武雄温泉駅南西方 14.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業による保留地等ではまだ販売区画が残っており、近隣地域等の周辺地域の地価に相対的な値頃 感がある。今後も良好な住環境を維持し、地価水準は引き続き横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に旧嬉野町に存する住宅地域で、需要者は嬉野市の居住者及び勤務先がある一次取得者が中心となる。 中心市街地近辺での戸建住宅地の需要は引き続き堅調である。第七、第八地区の保留地等については、隣接する嬉野温 泉駅周辺地区の土地区画整理事業進捗に伴い、選好度が高まっており、取引価格帯も高い。一方で、その周辺地域の地 価に値頃感がある。土地は２００～２５０㎡で７百万円前後、新築戸建で２千万円台半ばの物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等も散見されるが、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、賃貸経営を想定することが困難で あるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引さ れることが多く、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常である。したがって、実需 に基づく取引事例を中心として求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数横ばい傾向にある。土地取 引件数は対前年比（１０月～９月）で約３％ 増加し、新設住宅着工戸数は大幅に減少した 。 嬉野第七地区及び第八地区の保留地は徐々に 販売が進んでおり、令和２年１２月時点で残 り１０区画程度となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％