別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 多久 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介 印  TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市東多久町大字別府３３５７番３ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5m市道 水道、ガス 東多久 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 東多久駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。多久市の不動 産市況は未だに悪く、地価については下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は多久市及びその周辺の住宅地域一円で、需要者は市内に居住するサラリーマン等の１次取得者が多 いが、佐賀県の中央部に位置している為転勤が多い公務員等からの需要もある。市内ではここ数年需給共に弱い状態が 続いており、東多久エリアでは駅北方等でミニ分譲が見られる程度である。画地規模によりややバラツキがあるが土地 は４００～５００万円程度、新築の戸建住宅は２、０００万円程度が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域内にはアパート等の収益物件もなく、居住の快適性・利便性を重 視した自用での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって北多久町の代表標準地との検討を踏 まえ、取引に特段の事情もなく、地域要因の格差が比較的小さい別府の事例等を採用した比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多久 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [102.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は長期的な減少傾向で数年前に２万人を 割り込み高齢化率も高い。売物件が非常に目 につく状態が続いており、新型コロナの影響 も懸念される。 地域要因には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％