別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥栖 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 9-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍 印  TEL.

鑑定評価額 1,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市原町字本原１０６０番外 ②地積 　(㎡) 27,933   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 建築中 大中規模倉庫等が多 い国道沿いの工業地 域 東10.5m国道、三方路 水道、下水 田代 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 田代駅北東方 600m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地は現在、物流施設の建築が進められている。その他前面道路の国道３号拡幅事業が地域要因に好影響 を与えると考えられ、工場地の供給不足も相まって地価の上昇局面は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び基山町を中心に、九州自動車道へのアクセスが良好で物流施設の立地可能な地域一円である。 需要者は九州内はもちろん全国展開する物流関連事業者等である。内陸部の物流関連施設用地として交通利便性に優れ 、九州全体を俯瞰した物流網構築に寄与できることから当該地域の需要は強いが、鳥栖ＩＣ周辺や一部の交通利便性の 良い地域においては供給不足の状態で価格は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の倉庫、配送センター等を中心とした流通業務関連施設の地域で、従来から自己利用が中心であったため賃貸市場 の成熟度は低い。よって資料収集の限界から収益価格は試算しなかった。また、原価法も適当な造成事例が把握できな いため適用できない。したがって、実際の取引の状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性を勘案のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 近隣地域及びその周辺地域では、国道拡幅事 業による用地買収が進められ、拡幅の進捗に 伴い流通業務地域としての熟成度が増すと考 えられる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％