別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥栖 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 3-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　松本　修二 印  TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 鳥栖市萱方町字前田９９番４ ②地積(㎡) 987  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 田 住宅地域に近い宅地化が進んでいる地域 水道、下水 鳥栖 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  200 ｍ、西  200 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 宅地化が見込まれる農地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   28.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接道なし 交通 施設 鳥栖駅　北西方 3.1km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の 　将来予測 鳥栖市の人口は増加傾向にあり、宅地分譲素地の潜在的な需要は底堅いものがある。低金利の影響もあり、地価 は比較的安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 宅地化し戸建住宅地として分割使用 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     15,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、佐賀県東部及び佐賀県中部に所在する宅地見込地地域等である。主な需要者は佐賀県内の宅地開発業 者のほか久留米市や福岡市等の福岡県内の宅地開発業者等である。鳥栖市は人口が増加傾向にあるため開発需要は底堅 いものがある。取引件数が非常に少なく、また、個別性が強く、その価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格 帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する実際の市場で取引された宅地見込地地域の取引事例を採用して求めた価 格であり、市場性を反映し、実証的である。控除法による価格は、主な需要者である宅地開発業者の視点より想定開発 区域からアプローチしたものであり、隣地との一体開発の実現性に難があり、想定要素を多分に含む。従って、比準価 格を標準とし、控除法による価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市では、低金利等を背景に不動産売買市況は依 然として底堅く、回復の傾向がみられる。 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因 の変動はない。 特にない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他