別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥栖 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -14 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市蔵上３丁目２１９番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新鳥栖 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新鳥栖駅に近い区画整理され た住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新鳥栖駅北方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 新幹線停車駅「新鳥栖」に近く、需要はあるが供給する土地がないのが現状である。将来を見通した県内外の需 要も有り、地価は安定的に推移するものと予測されるが、一方で地域の人口減少傾向を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市町の住宅地域一円。需要者の第１次取得者の中心は、３０才代～４０才代の高所得者 で、新幹線停車駅「新鳥栖」に近いことから県内外の需要者マインドは高いが、地域は熟成し供給する土地がないのが 現状である。周辺では当該地域とバランスのとれた取引価格も見られ、今後も地価は安定的に推移していくものと予測 する。土地は２５０㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、既成市街地にある中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺には画地規模の大きい 土地に共同住宅も散見されるものの、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されていない。以上のことから、 原価法・収益還元法は試算しなかった。本件評価においては、当該地域の近くに存し、より代替・競争関係にある取引 により求めた比準価格を中心に、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥栖 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対前年比では、人口は増加し、高齢化率は上 昇が続いている。土地取引は増加している。 新幹線停車駅「新鳥栖」に近いことから、将 来を見通した県内外からの需要者マインドは 高いが、供給する土地が少ないのが現状であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ 0.0 ％