別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥栖 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -12 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市安楽寺町字大屋敷１２６２番１ ②地積 　(㎡) 455   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 筑後川に近い住宅地 域 東4m市道 水道、下水 肥前旭 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 肥前旭駅東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 南部の市街化調整区域のうち宝満川下流沿いの農地に挟まれた農家住宅主体の地域、住環境は当面維持するが、 国道３号、久留米基山筑紫野線に挟まれ、鳥栖久留米道路整備等による交通利便性の向上が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鳥栖市郊外の市街化調整区域内、隣接市町の郊外部の住宅地域一円である。主たる需要者は地縁、 血縁関係等を有する３０代～４０代の第一次取得者層で外部からの購入者はほぼない。このような状況から相続を機に 物件が市場に供給されるケースは稀に確認されるが、取引そのものが殆どないため土地価格帯を把握することは困難で ある。市場滞留期間は比較的長いことから地価は下落傾向にあることが窺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域に所在し法規制により賃貸物件は地主所有物件が殆どで、収益目的で取得する市場参加者 は考えにくい。そのため説得力に乏しい収益還元法は適用しない。当該地域は自己利用目的での取引が中心であり、快 適性、利便性等を重視する住宅地域であることから需要者は取引価格水準等を参考に価格決定を行うことが通常と考え られるので、現実の不動産市場で成約された取引事例に基づく比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 地域の価格形成要因に変動はなく、また、外 部からの流入者は希有で新しい動きはない。 個別的要因の変動は特段ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％