別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥栖 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市藤木町字二塚２４３０番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 鳥栖 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模に土地区画整理された 住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 鳥栖駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳥栖駅に近い区画整理済の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。市内では住宅地に 対する需要は強く売り物件が少なくなりつつあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鳥栖市及び基山町の市街化区域の住宅地域一円で、需要者は鳥栖市及びその周辺に居住するサラリ ーマン等が大半を占め、隣接する福岡県からの需要もある。鳥栖市内においてはここ数年住宅地に対する需要は強いが 、その反面開発エリアが限られている為供給物件が少ない状態が続いている。画地規模によりややバラツキがあるが、 土地は１，０００万円前後で、新築の戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、近隣地域内にはアパート等の収益物件もなく、居住の快適性・利便性を 重視した自用での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって同じく区画整理地の蔵上の代表標 準地との検討を踏まえ、取引に特段の事情もなく、地域要因の格差が小さい事例が多かった比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [101.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内で は最も低い。人口増加を受けて需要は引き続 き強いが、新型コロナの影響が懸念される。 地域要因には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％