別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥栖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市宿町字野添１１１０番１３ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 空地 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 鳥栖 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所に近い住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 鳥栖駅西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅地域として熟成しており、環境等の各条件からみて今後も現状を維持するものと考えられ る。鳥栖市の人口は増加しており、今後はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、鳥栖市内の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は鳥栖市内の居住者及び勤務者である が、久留米市内に隣接しているため久留米市内からの転入者も考えられる。低金利政策や住宅減税等の効果により需要 者が増加傾向であり、街路・環境条件の良い住宅地の動きが活発となっている。土地は１３００万円程度、新築の戸建 物件は３３００万円程度の物件が需要者の中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己住宅利用での取引が一般的である。市内中心部周辺に位置するが、低層戸建住宅が主体の住環境などか らアパート経営は厳しい状況の地区であり、道路幅員等からアパートの建設は想定し難く、収益価格の試算を断念した 。価格形成要因の変動状況及び需給動向の再検討並びに収益性より快適性を重視する需要者の視点を踏まえ、不動産市 場において成約された複数の取引事例から求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥栖 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが拡大しているが、住宅ローン金 利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需 要は安定的に推移している。 鳥栖駅はやや遠いものの市役所に近い。小学 校及び中学校にも比較的近いことが住宅用地 としての人気を高めている。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％ +2.7 ％