鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３公佐賀 -95	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	３公佐賀 -93	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	３公佐賀 -56	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	３公佐賀 -94	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、西6m、角地		２中専 (70,200)
e	２基佐賀 -1	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北19.5m市道、東21m、西3.5m、三方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,045	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,204	100 [ 96.8]	66,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,300
b	(　 ) 57,587	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	64,817	100 [ 96.9]	66,891		66,900
c	(　 ) 52,612	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	62,330	100 [ 91.9]	67,824		67,800
d	(　 ) 69,867	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	70,005	100 [ 100.9]	69,381		69,400
e	(　 ) 53,461	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	62,101	100 [ 94.7]	65,577		65,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,200 円／㎡]

佐賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,681,712	3,348,997	11,332,715	10,005,000	1,327,715	（　0.9467） 1,256,948	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,138,960 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗住宅併用地	240.00	Ｓ4	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	666 ㎡	30.0 m x 22.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

佐賀駅に近く利便性が良好で、店舗・住宅の需要が見込める（１階店舗、２階以上住宅）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	1,870	381,480	4.0	1,525,920
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,400	302,400	3.0	907,200
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,350	291,600	3.0	874,800
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,350	291,600	3.0	874,800
							0.0	0
～

計		960.00	88.8	852.00		1,267,080		4,182,720
								0

⑨年額支払賃料	1,267,080 円　×　12ヶ月　＝　 15,204,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,204,960 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,102,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,642,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,182,720 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,681,712 円　　　　（　 22,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公佐賀賃貸　　　　-102	1,812 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,876 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公佐賀賃貸　　　　-80	1,799 ( 1,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,747
c	３公佐賀賃貸　　　　-34	1,586 ( 1,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,964

佐賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	138,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,259,597 円	15,744,960　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,138,500 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	165,600 円	138,000,000　×　　　　 0.12 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,348,997 円　（　　　　　　 5,029 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,005,000 円（　　　　　 15,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,681,712 円
②総費用	3,348,997 円
③純収益　①－②	11,332,715 円
④建物等に帰属する純収益	10,005,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,327,715 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,256,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,138,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
佐賀 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 5-3

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　梅本　龍

印

TEL.

鑑定評価額

45,400,000 円

１㎡当たりの価格

68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市神野東４丁目２２６６番｢神野東４－７－２１｣				②地積　(㎡)	666 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中小規模の事務所、店舗兼住宅等が多い商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	佐賀 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

佐賀駅北方

650m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外路線商業への顧客流出の流れは変わっていない。ＪＲ佐賀駅周辺の普通商業地域で商業地としての色合いは
弱いが、共同住宅用地としての潜在的需要は底堅く、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧佐賀市の普通商業地域一円である。主たる需要者は飲食店、物販店舗等を営む個人・法人事業者等であ
る。近年大規模な郊外型店舗の出店が進み、相対的に駅周辺にある小規模商業施設の集客力は弱まっている。一方で、
佐賀駅徒歩圏の地域では住宅用途としての需要も散見され、県内はもとより県外の不動産業者が取得するケースも見ら
れる。需要者の中心となる価格帯は需要者ごとに個別性が強く、取引も少ないため明確にすることは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗・事務所等自己利用が根強いが、貸店舗・賃貸住宅等が散在し賃料収入等に期待する投資需要も存在する。
ただし、投下元本に対応する賃料収入が期待できないため採算性が低く収益価格は低位に査定された。したがって、代
表標準地との比較検討を踏まえ、自己利用目的の取引を中心に採用した比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[121.4]

[100.0]
100

68,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便
性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇
している

周辺地域では共同住宅の供給が散見される。
その他地域要因の変動は特段ない。

個別的要因の変動は特段ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３公佐賀 -93	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２基佐賀 -90	佐賀市		更地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	３公鑑佐賀 -1	佐賀市		更地	（　）	長方形	南16m市道、東9m、角地		２中専 (70,200)
d	２基佐賀 -2	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、南16m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,587	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	64,817	100 [ 95.9]	67,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 66,922	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	84,656	100 [ 120.0]	70,547		70,500
c	(　 ) 68,283	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	65,877	100 [ 96.0]	68,622		68,600
d	(　 ) 108,210	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	106,664	100 [ 148.5]	71,828		71,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,100 円／㎡]

佐賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,932,479	4,696,102	13,236,377	11,962,500	1,273,877	（　0.9467） 1,205,979	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,119,580 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	286.00	Ｓ4	1,144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	666 ㎡	30.0 m x 22.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅の店舗兼共同住宅の一棟貸を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

類似不動産との比較により判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	286.00	85.0	243.10	1,810	440,011	4.0	1,760,044
							0.0	0
2～ 4	住宅	286.00	90.0	257.40	1,510	388,674	3.0	1,166,022
							0.0	0
～

～

～

計		1,144.00	88.8	1,015.30		1,606,033		5,258,110
								0

⑨年額支払賃料	1,606,033 円　×　12ヶ月　＝　 19,272,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等より担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,272,396 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,987,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,885,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,258,110 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,932,479 円　　　　（　 26,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公佐賀賃貸　　　　-13	1,823 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,816 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公佐賀賃貸　　　　-26	1,503 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,740
c	３公佐賀賃貸　　　　-36	1,877 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,843

佐賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,086,602 円	19,872,396　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,361,200 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,696,102 円　（　　　　　　 7,051 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,962,500 円（　　　　　 17,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,932,479 円
②総費用	4,696,102 円
③純収益　①－②	13,236,377 円
④建物等に帰属する純収益	11,962,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,273,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,205,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,119,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）