鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０基佐賀 -97	佐賀市		建付地	（　）	長方形	西28m県道、中間画地		商業 (80,500)
b	３１公佐賀 -62	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、西12m、角地		商業 (90,500)
c	１基鑑佐賀 -13	佐賀市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (80,480)
d	２公鑑佐賀 -6	佐賀市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	３公佐賀 -8	佐賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北3.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,369	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	265,711	100 [ 129.7]	204,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 179,715	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	201,965	100 [ 98.0]	206,087		216,000
c	(　 ) 119,884	100 [ 100.0]	[ 116.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,785	100 [ 85.6]	163,300		171,000
d	(　 ) 150,928	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,361	100 [ 84.7]	184,606		194,000
e	(　 ) 170,757	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	172,448	100 [ 89.3]	193,111		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

佐賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,836,374	11,481,099	48,355,275	43,790,000	4,565,275	（　0.9467） 4,321,946	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	86,438,920 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	243.40	Ｓ14	3,224.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	816 ㎡	24.8 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及び佐賀駅周辺の類似地域の現状と動向から店舗等兼共同住宅を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

エントランス等、共用部分が必要なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.24	69.8	168.27	2,519	423,872	3.0	1,271,616
							0.0	0
2～ 2	事務所	229.48	93.6	214.73	2,220	476,701	3.0	1,430,103
							0.0	0
3～14	共同住宅	229.48	90.1	206.78	1,700	351,526	3.0	1,054,578
							0.0	0
～

～

計		3,224.48	88.8	2,864.36		5,118,885		15,356,655
								0

⑨年額支払賃料	5,118,885 円　×　12ヶ月　＝　 61,426,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,864.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,426,620 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,493,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,693,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,356,655 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,836,374 円　　　　（　 73,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公佐賀賃貸　　　　-164	2,153 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,525 円/㎡　月額支払賃料（　 2,519 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公佐賀賃貸　　　　-155	2,676 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,759
c	３公佐賀賃貸　　　　-77	2,240 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,406

佐賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,416,000 円	604,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,925,599 円	64,186,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,983,000 円	604,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,208,000 円	604,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	604,000 円	604,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,481,099 円　（　　　　　　 14,070 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	604,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 3,224.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,790,000 円（　　　　　 53,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,836,374 円
②総費用	11,481,099 円
③純収益　①－②	48,355,275 円
④建物等に帰属する純収益	43,790,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,565,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,321,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,438,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
佐賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 5-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　梅本　龍

印

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市神野東２丁目２６５８番｢神野東２－１－３｣				②地積　(㎡)	816 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ5	事務所ビルのほかに店舗が建ち並ぶ商業地域	南16m市道、西側道	水道、ガス、下水	佐賀 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

佐賀駅北方

100m

法令

規制

商業
(100,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路面階を店舗として利用する中小規模のビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。駅周辺では土地需要が高い状
態で推移しており、今後、地価は上昇していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所、共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は佐賀駅周辺の商業地域である。主な需要者としてオフィス開発業者、マンション開発業者、ホテル
運営者等が想定される。事業者による実需があること、佐賀駅周辺に出物が少ないことを背景に、金融緩和による投資
資金の余剰感も手伝って売り手市場で推移している。多様な需要が見込まれるため主要価格帯を把握することは困難だ
が積極的な買い手が多数存在するため上昇傾向にあることは確かである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は貸店舗、貸事務所、ホテル等が多くみられる駅前の商業地域である。需要者は投資採算性を重視して物件取
得を行うが、供給量が少ない当地域には分譲マンション業者や戦略的に駅前に自己所有店舗を保有したい企業等が競合
するため実際の取引はより高額で推移している。したがって実際の取引市場の状況を反映した比準価格を中心に、想定
要因の多い収益価格を参考に留め、代表標準地とのバランスを勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[105.0]

100
[124.8]

[105.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便
性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇
している。

北口駅前広場や市道三溝線の整備が進められ
ており、完了後に向けて期待が高まっている
。

個別的要因の変動は特段ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２基鑑佐賀 -17	佐賀市		貸家建付地	（　）	不整形	東20m県道、南7.3m、角地		商業 (90,500)
b	３公佐賀 -8	佐賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北3.5m、角地		商業 (100,400)
c	２基佐賀 -6	佐賀市		更地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	３公佐賀 -102	佐賀市		更地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,004	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	206,016	100 [ 108.2]	190,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 170,757	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	172,448	100 [ 90.5]	190,550		200,000
c	(　 ) 72,534	100 [ 65.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	168,626	100 [ 91.8]	183,688		193,000
d	(　 ) 110,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,237	100 [ 63.6]	173,329		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	売急ぎ	％／月 +0.17	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

佐賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,858,630	11,333,537	47,525,093	43,355,000	4,170,093	（　0.9467） 3,947,827	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	78,956,540 円　　　　（　 96,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	243.40	Ｓ14	3,224.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	816 ㎡	24.8 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～１４階共同住宅（１ＬＤＫ、４戸／階）のビルを想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

エントランス、内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.24	69.8	168.39	2,572	433,099	3.0	1,299,297
							0.0	0
2～ 2	事務所	229.48	93.6	214.79	2,118	454,925	3.0	1,364,775
							0.0	0
3～14	共同住宅	229.48	90.1	206.76	1,670	345,289	3.0	1,035,867
							0.0	0
～

～

計		3,224.48	88.8	2,864.30		5,031,492		15,094,476
								0

⑨年額支払賃料	5,031,492 円　×　12ヶ月　＝　 60,377,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,864.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等より担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,377,904 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,419,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,718,251 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,094,476 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,858,630 円　　　　（　 72,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公佐賀賃貸　　　　-11	2,573 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,578 円/㎡　月額支払賃料（　 2,572 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公佐賀賃貸　　　　-77	2,240 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,540
c	３公佐賀賃貸　　　　-58	2,460 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,669

佐賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,392,000 円	598,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,894,137 円	63,137,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 319,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,933,500 円	598,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,196,000 円	598,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	598,000 円	598,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,333,537 円　（　　　　　　 13,889 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	598,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,224.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,355,000 円（　　　　　 53,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,858,630 円
②総費用	11,333,537 円
③純収益　①－②	47,525,093 円
④建物等に帰属する純収益	43,355,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,170,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,947,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,956,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,800 円／㎡）