別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐賀 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -25 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市松原４丁目１３１番 ｢松原４－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,330) 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、マンション、 病院等が混在する住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 佐賀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面市道東端部付近で幅員４ ｍ未満の箇所があり、建基法 ４２条２項道路との判定。 街 路 ５．５ｍ市道東方向 に一方通行 交通 施設 佐賀駅南東方 2.0km 法令 規制 商業 (90,330) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地近辺に位置する既成の混在住宅地域。ここ数年、地域内での駐車場拡張に伴い、住宅が減少している が、取引件数や価格帯に過熱感はない。今後も概ね現在の住環境で推移し、地価は横ばい傾向を示すと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に旧佐賀市の市街地及びその周辺に存する住宅地域。需要者は佐賀市及びその周辺市町に居住する３０ ～４０代の一次取得者が中心。赤松小等の人気のある校区や中心市街地付近に位置する生活利便性の良い地域等での住 宅需要は引き続き堅調である。また、街路条件等の面で選好度が劣る傾向にあった既成住宅地域等についても、優良物 件の不足から、一部で引き合いが出ている。土地は１千万円前後、新築戸建で２千万円台後半が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅のほかに共同住宅等が混在しているが、投資額に見合う賃料水準が形成されていないほか、標準地については 画地条件の制約もあり、合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性 が重視される住宅地域であるため、自己使用目的での取引が多く、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格 決定を行うことが通常である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,700 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [100.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向にあ る。土地取引件数は対前年比（１０月～９月 ）で約５％減少し、新設住宅着工戸数も減少 している。 ここ数年、近隣地域内において駐車場が断続 的に拡張されており、住宅が若干減少してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％