別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出 水巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水巻 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚 印  TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２ ｢伊左座１－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 北東4.6m町道 水道、下水 水巻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ町道 交通 施設 ＪＲ水巻駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で、特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。コ ロナ禍を受け、安定的に推移してきた不動産需要にも弱含みが窺われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水巻町及び隣接する市区町の住宅地域で、特に関連が強いのはＪＲ以南の住宅団地等である。需要者は北 九州市に通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心といえる。コロナ禍に加え、人口の減少や高齢化の進行等か ら町域全体としては力強さに欠け、不動産需要には弱含みが窺われる。需要の中心となる価格帯は、新築の戸建で２千 ５百万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は同 一需給圏内の類似地域から取引事例等を収集し、水巻町南部の取引事例を採用して試算したもので、主たる需要者の選 考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。以上より、代表標準地から求めた価格との均衡に 留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [137.3] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少が続いており、高齢化率は 県平均より高い。但し、一部の住宅地では隣 接する八幡西区との比較で値頃感がある。 区画整然とした住宅団地であるが、ミニ開発 が多い南方の二東地区等と比べると土地取引 は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％