別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡新宮 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町上府北１丁目１４６５番４ ｢上府北１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北10.6m町道 水道、下水 新宮中央 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２８年に開校した新宮北 小学校に近い戸建住宅地域で あるが、工場地域も存する。 街 路 １０．６ｍ町道 交通 施設 新宮中央駅　北東方 700m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、低層の住宅地域であり、今後も概ね現状で推移すると考えられる。新宮北小学校に関連する街路整 備等の影響もあり、コロナ禍でも不動産需要は堅調で地価は上昇傾向であるが、今後の状況は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄駅とする戸建住宅 地域。主たる需要者は福岡市内に通勤するサラリーマン等が中心。新宮町は福岡市のベッドタウンとして人口が急増し ており、大規模な開発は一段落の様相だが、近隣地域付近では、新小学校の開校に合わせ街路整備等が行われるなど住 環境が向上した。取引される価格帯は、土地で１４００～２０００万円、中古住宅で２０００～２５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性 よりも居住の快適性が追求されると思料される住宅地域であることから、収益価格については試算しなかった。よって 本件においては、取引事例において新型コロナの影響は比較的少ない事から比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [100.0] 100 71,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあるが、全国でも有数の 人口増加率を示す町であり、今後も増加が予 測されている。 新宮北小学校の開校に関連し、通学路整備が 行われた。線路を渡り国道４９５号側とを結 ぶ歩道橋も供用が開始されており、利便性が 向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％