別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 糸島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸島 -6 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄 印  TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸島市神在字立毛４１番４２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美咲が丘 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 美咲が丘駅　南西方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく当分の間現状維持で推移すると予測 する。地価水準については、堅調な住宅需要を背景に、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸島市中心部から西部にかけた既成住宅地域である。需要者の属性は、地縁的選好性を有し市内中心部 へと通勤する一時取得者である。同一需給圏内の土地需要については、最寄駅まで近く交通利便性が優ることや、中心 部と比較して割安であること等を背景として底堅く推移している。中心となる価格帯は、土地のみで７００～１，００ ０万円前後、新築の土地建物一体で２，５００～３，０００万円前後の水準であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の取引を中心とする郊外の既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内において自己利用 目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は市内中心部から離れた郊外の 住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を 中心として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [153.9] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや増加傾向で、高齢化率も県平均よ り高い。取引価格は上昇トレンドにあり、取 引件数は概ね横ばい傾向にある。 価格形成に特段の影響を及ぼす要因はなく、 堅調な住宅需要を背景に、やや上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％