別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 太宰府 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市高雄５丁目４１８６番１２ ｢高雄５－３１－７｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 紫 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 紫駅　東方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地で、格別の変動要因はなく現状の土地利用を維持すると予測する。コロナ禍 と新規供給による需給動向には注視を要するが、需要は底堅く、安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。主たる需要者は福岡市都心部へ通勤するエンドユーザーが中 心といえる。新型コロナウイルスの影響による一時的な不透明感があり上昇幅が縮小したが、地価は上昇傾向で推移し ている。需要の中心となる価格帯は、取引規模によるが、土地のみの取引で１０～１５百万円、新築戸建の価格帯は３ ０百万円前後、中古戸建で１５～２０百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、最寄駅から距離を有する郊外の既存住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られ ないことから賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域 の取引事例より適切に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太宰府市の人口・世帯数ともに、直近は微増 基調で推移している。コロナ禍の影響を受け つつも、市内人気エリアを中心に住宅需要は 堅調である。 中心部から離れた住宅地域で、利便性はやや 劣る。しかしながら、低金利政策、好調な分 譲地価格の牽引により、当該地域も地価の上 昇が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％