別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 太宰府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎 印  TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市御笠５丁目２６８番１３９外 ｢御笠５－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 東6m市道 水道、下水 太宰府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地が見受けられる郊外の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。区画は比較的整然 としているが、生活利便性にやや劣る地域であるため、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する郊外の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有し、当市及び隣接市 へ通勤するサラリーマン等である。市街地周辺ではハウスメーカー等による積極的な分譲に牽引され取引は活発である が、生活利便性が劣る住宅団地等の需要は低く地価は横ばい又は下落傾向となっている。需要の中心となる価格帯は取 引規模によるが、土地のみの取引で５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する現実の取引事例から求めた実証的かつ市場の実態を反映した価格である。近隣地域 は、郊外に位置する既存の戸建住宅団地であり、アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元 法の適用を断念した。従って、鑑定評価額は、代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [195.4] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地部の住宅地需要は堅調であるが、調整 区域や山手の住宅地域では依然として住宅地 需要は弱含みであり、二極化の傾向にある。 市街地からは離れた立地であり、周辺は農地 等に囲まれた既存の住宅団地であることから 需要者の選好性は低く、地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％