別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 太宰府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市五条５丁目３０５３番１９ ｢五条５－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い傾 斜地の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 西鉄五条駅　南東方 520m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。上昇基調で推移してきた 地価水準は、新型コロナの影響により上昇幅縮小に転じると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。需要者は当市及び福岡市へ通勤するサラリーマン等が中心で ある。低金利及びハウスメーカー等による積極的な分譲に牽引され、既存住宅地域であっても住宅需要は堅調であるが 、直近では昨年までの地価上昇率は見込まれない。需要の中心となる価格帯は土地のみの取引で１，５００万程度、新 築の戸建物件の総額は３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした戸建住宅の敷地としての取引が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用 しなかった。一方、比準価格は代替性を有する取引事例について規範性の程度に応じた重み付けを行い試算しており、 市場実態を反映した実証的な価格である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [143.8] [100.0] 100 74,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で景気は悪化しており、近 年は好調を維持してきた太宰府市の不動産市 況の先行きは不透明なものとなっている。 丘陵部の区画整然とした閑静な既存戸建住宅 団地で、最寄駅が徒歩圏内であるが、新型コ ロナの影響で地価の上昇幅は縮小傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％