別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 太宰府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市連歌屋２丁目１６８０番４ ｢連歌屋２－２１－２６｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、下水 太宰府 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、大きな地域要因の変化は認められず、今後も現状を維持するものと予測 する。堅調に推移してきた地価水準の今後は、新型コロナの影響によりほぼ横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有し、当市及び福岡市へ通勤 するサラリーマン等が中心である。低金利及びハウスメーカー等による積極的な分譲に牽引され、住宅需要は堅調であ るものの、直近では昨年までの地価上昇率は見込まれない。需要の中心となる価格帯にはバラツキがあるが、２８０㎡ 程度であれば土地のみの取引で１，５００万円前後、新築の戸建物件の総額は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺でアパート等の賃貸物件はなく、賃貸市場が未成熟であることから賃料水準等が把握できず収益 還元法は適用できなかった。一方、比準価格は戸建住宅が最有効使用と判断される取引事例を適切に補修正を行い試算 されており、実証的で説得力は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で景気は悪化しており、近 年は好調を維持してきた太宰府市の不動産市 況の先行きは不透明なものとなっている。 最寄駅へ徒歩圏内の住宅地域であるが、需要 者は地縁的選好性性の強い個人に限定される ことから、地価は概ね横ばいで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％