別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大野城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 9-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之 印  TEL.

鑑定評価額 95,800,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市御笠川６丁目５番４外 ｢御笠川６－５－８｣ ②地積 　(㎡) 973   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ5 中規模の工場、事務 所等が混在する工業 地域 北東9m市道 水道、下水 白木原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 御笠川東部土地区画整理事業 施行地区（昭和５７年換地処 分） 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 白木原駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、幹線道路の背後に位置し、中小工場・流通施設等が建ち並ぶ地域である。今後は、流通関係施設等の ウェイトが増加していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幹線道路沿いやその背後地、福岡都市高速道路や九州自動車道のインターチェンジに近接する中小工場 ・流通施設が建ち並ぶ圏域など広域に及ぶ。需要者の中心は、中小工場・流通施設用地の購入を目的とする法人等を主 とする。近年、流通関連事業が好調であり、それらの用地需要が増大している一方で、供給は限定的であるため、高値 でも取引も見られる。需要の中心価格帯は、規模・用途等によるバラツキがあり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、太宰府ＩＣに近接し立地条件が良好な中小工業地域である。特に流通関連事業では、車両による利便性が 重視される。比準価格は、近隣地域に近接する取引事例も採用し、規範性が高い。また、貸家目的の倉庫・工場が少な く、自用の建物が多いことから、収益還元法は適用しなかった。よって昨年の価格からの変動状況も考慮し、比準価格 をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野城市は、人口増加率が高く、コロナ禍に より一時停滞気味であった不動産市況も、良 好な金融環境の後押しにより、堅調さを取り 戻してきている。 流通関連事業は、堅調であることから、工業 地においては、中小工場から流通施設へのシ フトが進む可能性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％