鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日２Ｃ -113	春日市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	春日３Ｋ -18	春日市		建付地	（　）	台形	南東8m市道、南西6.1m、角地		１住居高度地区1種20m 建築協定 (70,200)
c	春日３Ｋ -816	春日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m市道、北西6m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
d	春日３Ｋ -1202	春日市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		準工高度1種最高20m (60,200)
e	春日３Ｋ -802	春日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.9m市道、南西4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,261	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,180	100 [ 111.2]	236,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 316,920	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	309,606	100 [ 107.1]	289,081		292,000
c	(　 ) 208,715	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	214,997	100 [ 94.9]	226,551		229,000
d	(　 ) 181,279	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	188,893	100 [ 89.3]	211,526		214,000
e	(　 ) 231,717	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	228,659	100 [ 97.9]	233,564		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

春日 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,300,155	2,308,658	8,991,497	6,697,600	2,293,897	（　0.9556） 2,192,048	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	54,801,200 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＲＣ6	612.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	17.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約４８㎡）１２戸、屋外駐車場６台を想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

６階建共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	112.00	85.0	95.20	1,570	149,464	1.0	149,464
							1.0	149,464
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,610	152,950	1.0	152,950
							1.0	152,950
4～ 6	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,640	155,800	1.0	155,800
							1.0	155,800
～

～

計		612.00	93.2	570.20		922,764		922,764
								922,764

⑨年額支払賃料	922,764 円　×　12ヶ月　＝　 11,073,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	収支通り抜け処理をするものとして、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,073,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 582,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,066,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	922,764 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 922,764 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 224,679 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,300,155 円　　　　（　 34,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	春日（賃）３Ｋ　　　　-1301	1,476 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,646 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 3 F B
b	春日（賃）２Ｃ　　　　-1202	1,474 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	112,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	582,458 円	11,649,168　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 896,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,308,658 円　（　　　　　　 6,975 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,697,600 円（　　　　　 20,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,300,155 円
②総費用	2,308,658 円
③純収益　①－②	8,991,497 円
④建物等に帰属する純収益	6,697,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,293,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,192,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,801,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
春日 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日 -6

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　川村　勇人

印

TEL.

鑑定評価額

73,800,000 円

１㎡当たりの価格

223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日市春日原南町４丁目３７番８０外				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1.2	住宅ＬＳ1	一般住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	春日原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

西鉄・ＪＲの両鉄道駅に近い
利便性・住環境に優れた住宅
地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

春日原駅　南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測
する。地価水準は、不動産需要が底堅いことから、当面上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西鉄天神大牟田線、ＪＲ鹿児島本線沿線で、春日市、隣接市等の圏域。需要者の中心は、福岡都市圏南
部の中高所得層の居住者や不動産事業者等が主体である。新型コロナの影響を受けながらも、低金利等の金融環境や住
宅税制を背景に、利便性、居住環境に優れる住宅地は選好性が高いため、土地需要は底堅く、価格は上昇幅を大幅に縮
小させつつも上昇が続いている。土地は規模により異なるが、総額で８０００万円程度までが需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地に最有効使用
の賃貸用建物の建築を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、算定項目の想定等に不確実性を多く含むため
、価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、
代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[ 74.9]

[101.0]
100

223,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響を受けつつも、福岡都市圏
南部において選好性が高い春日市の住宅需要
は、良好な住宅取得環境を背景に底堅く推移
している。

西鉄・ＪＲの両駅に近く、住環境に優れる市
内屈指の住宅地として需要は底堅いが、新型
コロナの影響や地価上昇の頭打ち感から上昇
傾向は鈍化。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日３Ｋ -1311	春日市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、南西6m、角地		商業 (100,400)
b	春日２Ｃ -113	春日市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	大野城３Ｋ -410	大野城市		更地	（　）	長方形	南西6.7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	大野城３Ｋ -411	大野城市		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,311	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	269,234	100 [ 116.7]	230,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 256,261	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,180	100 [ 103.9]	253,301		256,000
c	(　 ) 175,429	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	176,131	100 [ 77.2]	228,149		230,000
d	(　 ) 161,654	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	179,975	100 [ 82.8]	217,361		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

春日 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,142,486	2,281,636	8,860,850	6,637,800	2,223,050	（　0.9556） 2,124,347	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	53,108,675 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＲＣ6	612.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	17.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約４８㎡）１２戸、屋外駐車場５台を想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

構造、階層、用途を考慮すると標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	112.00	85.0	95.20	1,550	147,560	1.0	147,560
							1.0	147,560
2～	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,580	150,100	1.0	150,100
							1.0	150,100
3～	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,600	152,000	1.0	152,000
							1.0	152,000
4～ 5	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,630	154,850	1.0	154,850
							1.0	154,850
6～	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,660	157,700	1.0	157,700
							1.0	157,700

計		612.00	93.2	570.20		917,060		917,060
								917,060

⑨年額支払賃料	917,060 円　×　12ヶ月　＝　 11,004,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	収支通り抜け処理をするものとして、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,004,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 574,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,910,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	917,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 917,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 223,290 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,142,486 円　　　　（　 33,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	春日（賃）２Ｃ　　　　-402	1,307 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,636 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	春日（賃）３Ｋ　　　　-804	1,740 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,798
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	444,000 円	111,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	574,236 円	11,484,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 888,000 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,281,636 円　（　　　　　　 6,893 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,637,800 円（　　　　　 20,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,142,486 円
②総費用	2,281,636 円
③純収益　①－②	8,860,850 円
④建物等に帰属する純収益	6,637,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,223,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,124,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,108,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）