別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中間 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　都合　哲男 印  TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字中底井野字砂堀１１６４番３８ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模工場等が建 ち並ぶ内陸型工業団 地 東9m市道 水道 筑前垣生 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 なし 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅　西方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 遠賀町に近い周辺に農地も多く残る平坦地に位置する。九州自動車道「鞍手ＩＣ」から約６ｋｍの位置にあり、 工場地としての利便性は高いが、付近の利用状況に劣るため地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北九州市都市圏の西部に形成された中小工場地域一円。市場における需要者の中心は主に中間市 の工場事業者、物流事業者等。物流は盛んであり倉庫需要は非常に良好であるが、生産業は一部に新型コロナウイルス による影響を受け収益が悪化しているため工場地の需要減退が懸念されるが、現在のところ取引価格に影響は出ていな い。工場地においては事業主体の規模がまちまちであることから、取引の中心価格帯というものは見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求め る手法であり市場性からの価格アプローチである。一方近隣地域は自家自用を中心とした地域で、適切な純収益の把握 が困難なため収益価格の試算を断念した。以上により市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、付近の公示価 格等との均衡に留意して専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる影響は見られず工 場地需要は旺盛であるが、新型コロナによる 深刻な影響を受けた製造業の今後の動向が懸 念される。 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成 要因の新設等はなされていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％