別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中間 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -7 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　都合　哲男 印  TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市小田ヶ浦２丁目３０１２番２１０ ｢小田ヶ浦２－２７－１３｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 筑豊中間 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 筑豊中間駅　南東方 900m 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中間市のほぼ中央に位置する、丘陵地を利用して造成された住宅団地である。生活利便施設は徒歩圏に揃ってい るが、地域内の建物の老朽化が進んでおり、中間市の人口減少とも相まって地価は微減傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市に形成された一円の住宅地域。需要者の中心は中間市に地縁性を有する最終需要者を中心に、隣 接する八幡西区に在住する最終需要者も該当する。近隣地域は区画整然とした住宅団地であり、北九州市に比べて地価 が相対的に低く、かつ居住環境が良好であるため需要は高いが、極端に廉価な事例も見られる等地価は流動的。中間市 における取引の中心価格帯は総額で２５００万円、土地のみであれば５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求め る手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域はその行政的規制から賃貸目的建物の想定が不合 理であるため収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ暫く地価は安定的に推移していたが、こ こに来て極端に廉価な取引が多く見られるよ うになってきており、地価は下落傾向と思料 される。 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成 要因の新設等はなされていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％