別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中間 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一 印  TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市土手ノ内２丁目１０１番９外 ｢土手ノ内２－１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 希望が丘高校前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 希望が丘高校前駅北方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は認められない。中間市の中心市街地から距離を有し、生活 利便性もやや劣るため不動産需要は弱含みであり、地価水準も若干の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑豊本線、筑豊電鉄沿線の中間市及び隣接市町の住宅地域と判断した。需要者は当該地域に地縁を 持つ給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該近隣地域は中間市中心部から距離を有する旧 来からの住宅地域であり、生活利便性等が劣るため住宅地需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地のみ で２００㎡程度の取引で４００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみが得られた。当該比準価格については、近隣地域と代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域に存する 取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建 住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用不可能だった。従って、比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の弱さは継続しており、コロナ禍以 降は不動産市況の先行き不透明感がやや強く なっている。居住環境に優れる住宅地域の需 要は堅調である。 旧来からの区画整然とした住宅地域であるが 、生活利便性等にやや劣ることから市場競争 力は弱く、地価水準は下落幅拡大傾向となっ ている。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％