別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一 印  TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字下大隈字西田１６０５番５ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、下水 筑前垣生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 遠賀川西側に位置する農家住宅等も見られる旧来からの既成住宅地域であり、地域に格別の変動要因は無く、今 後も現状を維持したまま推移するものと予測する。住宅地需要は弱く、地価は弱含みが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑豊本線、筑豊電鉄沿線の中間市及び隣接市町の住宅地域と判断した。需要者は当該地域に地縁を 持つ給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該近隣地域は中間市中心部から距離を有する旧 来からの住宅地域であり、居住環境が劣るため住宅地需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４ ００㎡程度の取引で６００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて 試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃 貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に周 辺公基準地価格の推移や中間市における住宅地の需給動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の弱さは継続しており、コロナ禍以 降は不動産市況の先行き不透明感がやや強く なっている。居住環境に優れる住宅地域の需 要は堅調である。 旧来からの既成住宅地域であるが、周辺の土 地利用度が低いことから市場競争力は弱く、 土地需要は低迷が続いている。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％