別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 久留米 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -10 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市北野町十郎丸字柳原２２７７番３ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 古賀茶屋 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 古賀茶屋駅　南方 440m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動もなく、当面は現状で推移してい くものと予測する。地価水準は下落傾向にあったが底値感が認められ、横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧北野町を中心とする久留米市東部の住宅地域である。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人エ ンドユーザーである。旧北野町においては、中心部においてミニ開発型分譲が見られるが、利便性がやや劣る郊外の既 成住宅地域に対する需要は総じて弱含みであり、地価は横這い傾向で推移している。中心となる価格帯は約２００㎡の 土地のみで６００万円程度、新築戸建で２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視した自用目的の取引が主である。賃貸市場は形成されていないことから収益性を反映する収 益還元法は適用しない。取引事例比較法にかかる取引事例は、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切 に試算したものであり、その精度は高い。本件では、市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市 場動向等価格形成要因の変動状況を考慮の上、更に代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [138.1] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口はほぼ横ばい傾向で推移して いる。取引件数は新型コロナの影響で停滞感 が見られ、やや減少している。 郊外の既成住宅地域で価格形成に影響を及ぼ す要因は特段ない。利便性に劣る地域である が、地価の下げ止まり感が認められ、横這い 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％