鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -1002	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	東14.7m市道、北5.5m、角地		近商 (100,300)
b	早良２Ｃ -314	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	南21m市道、北2.5m、二方路		近商 (90,300)
c	早良３Ｋ -708	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	北22.5m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
d	福岡城南３Ｋ -210	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	福岡中央２Ｃ -1410	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西36m市道、南西4.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,565	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	301,172	100 [ 73.4]	410,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 701,825	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	713,065	100 [ 123.6]	576,913		577,000
c	(　 ) 543,861	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	532,466	100 [ 109.0]	488,501		489,000
d	(　 ) 441,773	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,259	100 [ 98.2]	461,567		462,000
e	(　 ) 625,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	606,872	100 [ 115.8]	524,069		524,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 515,000 円／㎡]

福岡早良 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,285,351	3,495,460	8,789,891	5,950,920	2,838,971	（　0.9549） 2,710,933	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	66,120,317 円　　　　（　 357,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	521.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	7.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～６階は平均３４㎡程度の単身者向け住宅（８戸）を想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

規模・用途に対しては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.00	77.0	69.30	3,660	253,638	8.0	2,029,104
							0.0	0
2～	事務所	88.00	80.0	70.40	2,450	172,480	6.0	1,034,880
							0.0	0
3～ 6	住宅	82.00	84.0	68.88	1,950	134,316	2.0	268,632
							1.0	134,316
塔屋～		15.00

～

計		521.00	79.7	415.22		963,382		4,138,512
								537,264

⑨年額支払賃料	963,382 円　×　12ヶ月　＝　 11,560,584 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 415.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 697,570 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,258,154 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 504,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,113,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,138,512 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 537,264 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 132,193 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,285,351 円　　　　（　 66,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-306	3,239 ( 3,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	2,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-704	1,721 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,912
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	491,000 円	98,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,640,360 円	12,618,154　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 834,700 円	98,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	98,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,200 円	98,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,495,460 円　（　　　　　　 18,894 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,200,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 521.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,950,920 円（　　　　　 32,167 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,285,351 円
②総費用	3,495,460 円
③純収益　①－②	8,789,891 円
④建物等に帰属する純収益	5,950,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,838,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,710,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,120,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-9

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　廣原　浩一

印

TEL.

鑑定評価額

94,200,000 円

１㎡当たりの価格

509,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新５丁目５５６番｢西新５－９－２１｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:4	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅、小規模店舗が混在する商業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	西新 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

西新駅南西方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は低層店舗、中高層の店舗兼住宅等が混在する商業地域である。交通利便性及び居住環境が良好なマン
ション適地でもあるため、地価は上昇傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区を中心に、西区、中央区、城南区の商業地域である。近隣地域は、幹線道路の背後に形成された
、旧来からの商店街であり、飲食店や販売店舗、事務所等が建ち並び、比較的小規模な土地や低層建物が多く見られる
。また、良好な交通利便性や生活利便性から、マンション用地としての需要も高く、徐々に規模や地形に応じた高度利
用が図られている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗や中高層マンション等が混在している地域で、賃貸物件も多く、賃貸市場の成熟の程度は総じて高い
ため収益価格を試算した。比準価格は、現実の市場において生起した取引事例を基礎とする実証的な価格であり、規範
性は高い。他方、収益価格は賃料の持つ遅行性等の特性により、やや低位に試算されたため、相対的に規範性は低い。
よって比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 579,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

504,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や景気回復等を背景に、不動産需要は
堅調であり、繁華性や交通利便性が高い地域
を中心に、地価は上昇傾向を示している。

旧来からの商店街であるが、利便性・住環境
に恵まれており、規模によってはマンション
需要も見込め、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +15.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良２Ｃ -314	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	南21m市道、北2.5m、二方路		近商 (90,300)
b	早良３Ｋ -708	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	北22.5m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
c	福岡中央３Ｋ -808	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡西３Ｋ -1202	福岡市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北東25m市道、南14m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 701,825	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	713,065	100 [ 131.9]	540,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 543,861	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	532,466	100 [ 102.3]	520,495		520,000
c	(　 ) 445,553	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,573	100 [ 87.3]	519,557		520,000
d	(　 ) 400,406	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	435,933	100 [ 85.1]	512,260		512,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

福岡早良 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,534,765	3,317,414	9,217,351	5,950,920	3,266,431	（　0.9549） 3,119,115	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	76,075,976 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	521.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	7.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階～６階共同住宅（約３４㎡の１ＬＤＫ、計８戸）

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

中高層ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.00	77.0	69.30	3,830	265,419	8.0	2,123,352
							0.0	0
2～	事務所	88.00	80.0	70.40	2,450	172,480	6.0	1,034,880
							0.0	0
3～ 6	住宅	82.00	84.0	68.88	1,970	135,694	2.0	271,388
							1.0	135,694
塔屋～		15.00

～

計		521.00	79.7	415.22		980,675		4,243,784
								542,776

⑨年額支払賃料	980,675 円　×　12ヶ月　＝　 11,768,100 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 415.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 747,396 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,515,496 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 515,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,360,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,243,784 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 542,776 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 133,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,534,765 円　　　　（　 67,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-904	1,823 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,015 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 4 F B
b	早良２Ｃ（賃）　　　　-602	1,898 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,041
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,800 円	98,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,673,814 円	12,875,496　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 834,700 円	98,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	98,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,200 円	98,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,317,414 円　（　　　　　　 17,932 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,200,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 521.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,950,920 円（　　　　　 32,167 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,534,765 円
②総費用	3,317,414 円
③純収益　①－②	9,217,351 円
④建物等に帰属する純収益	5,950,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,266,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,119,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,075,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）