鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良２Ｃ -314	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	南21m市道、北2.5m、二方路		近商 (90,300)
b	早良３Ｋ -214	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	西6m市道、南6m、角地		商業 (100,360)
c	福岡中央３Ｋ -1003	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東23m市道、東6m、角地		商業 (100,400)
d	福岡中央２Ｃ -1404	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	福岡中央２Ｃ -1410	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西36m市道、南西4.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 701,825	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	713,065	100 [ 109.3]	652,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	652,000
b	(　 ) 632,411	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	608,319	100 [ 96.0]	633,666		634,000
c	(　 ) 709,767	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	744,235	100 [ 115.0]	647,161		647,000
d	(　 ) 652,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	652,917	100 [ 104.0]	627,805		628,000
e	(　 ) 625,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	606,872	100 [ 99.9]	607,479		607,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 634,000 円／㎡]

福岡早良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,197,329	15,230,948	39,966,381	30,239,400	9,726,981	（　0.9121） 8,871,979	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	216,389,732 円　　　　（　 423,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	ＲＣ13	2,705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１３階：共同住宅

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

想定建物の有効率として一般的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	20.0	52.00	3,500	182,000	6.0	1,092,000
							0.0	0
2～12	住宅	210.00	75.0	157.50	2,240	352,800	2.0	705,600
							1.0	352,800
13～13	住宅	135.00	80.0	108.00	2,300	248,400	2.0	496,800
							1.0	248,400
～

～

計		2,705.00	70.0	1,892.50		4,311,200		9,350,400
								4,129,200

⑨年額支払賃料	4,311,200 円　×　12ヶ月　＝　 51,734,400 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,271,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,005,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,253,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,091,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,350,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,129,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,015,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,197,329 円　　　　（　 108,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良２Ｃ（賃）　　　　-901	2,259 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,292 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-1004	2,323 ( 2,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,495,000 円	499,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,761,448 円	56,345,400　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 735,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,241,500 円	499,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,230,948 円　（　　　　　　 29,806 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,239,400 円（　　　　　 59,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,197,329 円
②総費用	15,230,948 円
③純収益　①－②	39,966,381 円
④建物等に帰属する純収益	30,239,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,726,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,871,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,389,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-2

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　出雲　重成

印

TEL.

鑑定評価額

312,000,000 円

１㎡当たりの価格

610,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区高取１丁目２９番３外｢高取１－１－４２｣				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ6	店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	藤崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

藤崎駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線街路沿いに、店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。駅、商店街等へも近く背後
の住宅地域の人気も高いので地価は上昇傾向にあるが、新コロナ感染症の動向には十分留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 623,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市早良区の商業地域等である。需要者は店舗兼共同住宅等を手掛けるデベロッパー等の法人が中心で
ある。当該地域一帯は早良区を代表する商業地域ではあるが、店舗等の新規出店は投下資本の回収の観点からより郊外
へという状況、オフィス需要についてはやや低下傾向にある。但し、良好な生活利便性や高容積率等を背景にマンショ
ン用地の需要は高まっており、それに伴い当該地域の地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用においては、早良区の同一需給圏より取引事例を収集及び採用し、各修正及び補正も適正に行っ
ており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが、今後の予測等の想定
要因も多い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け周辺の標準地との広域的な均衡を考慮し、上記のとおり
鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    579,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数とも安定的に推移し、地価は上
昇傾向にある、が新コロナ感染症の流行後の
動向は不透明である。

福岡市早良区の西新・藤崎地区の幹線沿いの
商業地域である。地価は上昇傾向にあるが、
一般的要因の影響を受けている。

道路幅員、画地規模とも地域内において標準
的であり、競争力は普通程度である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良２Ｃ -314	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	南21m市道、北2.5m、二方路		近商 (90,300)
b	早良３Ｋ -708	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	北22.5m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
c	早良３Ｋ -1004	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
d	早良３Ｋ -606	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 701,825	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	713,065	100 [ 113.3]	629,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	629,000
b	(　 ) 543,861	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	532,466	100 [ 85.5]	622,767		623,000
c	(　 ) 510,124	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	517,626	100 [ 70.7]	732,144		732,000
d	(　 ) 404,034	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	405,246	100 [ 65.6]	617,753		618,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 623,000 円／㎡]

福岡早良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,549,686	15,381,188	41,168,498	30,239,400	10,929,098	（　0.9121） 9,968,430	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	243,132,439 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	ＲＣ13	2,705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１３階：共同住宅

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

共用階段等が容積率不参入の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	20.0	52.00	3,500	182,000	6.0	1,092,000
							0.0	0
2～12	住宅	210.00	75.0	157.50	2,300	362,250	2.0	724,500
							1.0	362,250
13～13	住宅	135.00	80.0	108.00	2,400	259,200	2.0	518,400
							1.0	259,200
～

～

計		2,705.00	70.0	1,892.50		4,425,950		9,579,900
								4,243,950

⑨年額支払賃料	4,425,950 円　×　12ヶ月　＝　 53,111,400 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,271,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,382,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,308,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,413,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,579,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,243,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,044,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,549,686 円　　　　（　 110,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-905	2,187 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,353 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-304	2,219 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,495,000 円	499,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,926,688 円	57,722,400　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 720,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,241,500 円	499,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,381,188 円　（　　　　　　 30,100 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,239,400 円（　　　　　 59,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,549,686 円
②総費用	15,381,188 円
③純収益　①－②	41,168,498 円
④建物等に帰属する純収益	30,239,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,929,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,968,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,132,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）