別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡早良 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -41 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区重留３丁目４６１番６５外 ｢重留３－４－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 野芥 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。特段の地域要因の変化は見られず、今後も現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄七隈線沿線及びその周辺に存する住宅地域である。都心部の地価上昇に伴い、地下鉄沿線及びそ の周辺の住宅需要は高く、最寄駅までやや距離を有する当該地域においても、割安感から戸建住宅を中心とした需要が 堅調である。主な需要者は、福岡都市部に通勤する勤労所得者であり、取引価格は、規模により異なるが新築の戸建住 宅で３，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。したがって、収益還元法の 適用は断念し、取引事例比較法による試算を行った。比準価格は、現実の市場において生起した取引事例を基礎とする 市場の実態を反映した価格であり、多数の事例より規範性の高い試算価格が得られた。以上より、本件では比準価格に 基づき、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　早良 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,900 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあ り、地下鉄沿線を中心に不動産の取得需要は 高い。地価は全体的に上昇基調である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。 最寄駅まではやや距離を有するものの、周辺 の地価上昇の影響から、地価は緩やかな上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％