鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良２Ｃ -317	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	北5.5m市道、東6m、二方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
b	早良３Ｋ -606	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡城南３Ｋ -901	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、南10.7m、北2m、三方路		商業地区計画等 (90,400)
d	福岡中央３Ｋ -207	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡中央２Ｃ -1406	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	439,673	100 [ 85.6]	513,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	514,000
b	(　 ) 404,034	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	405,246	100 [ 79.6]	509,103		509,000
c	(　 ) 570,962	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	561,174	100 [ 108.1]	519,125		519,000
d	(　 ) 555,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	555,887	100 [ 108.4]	512,811		513,000
e	(　 ) 485,666	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	507,035	100 [ 99.9]	507,543		508,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 512,000 円／㎡]

福岡早良 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象地は面大地であり、分譲マンションが多い住宅地域に存する。したがって、賃貸共同住宅用地としてよりも、特に居住環境が重視される分譲マンション用地としての需要が高い地域に存すると認められるため、分譲マンションの建設・販売を想定した開発法を採用した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地が最有効使用と判断されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,007,855,395	1,068,396,800	12	742,000	3,263.88	260,000	3,656.02
⑧開発法による価格	939,458,595 円　　　　（　 487,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,929 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,929.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
910.20 ㎡	3,656.02 ㎡	3,321.99 ㎡	334.03 ㎡	3,263.88 ㎡	ＲＣ・7F ( 43 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.2 ％）	（ 189.5 ％）	（ 172.2 ％）	（ 17.3 ％）	（ 89.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 48.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

742,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 742,000 円／㎡　　×　　 3,263.88 ㎡　　＝　　　　 2,421,798,960 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,421,798,960 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 3,656.02 ㎡　　＝　　　　 979,082,156 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,421,798,960 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 266,397,886 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,245,480,042 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	193,743,917 円	( 8 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 168,150,346 円
	販売総額(2期)	1,743,695,251 円	( 72 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,457,206,121 円
	販売総額(3期)	484,359,792 円	( 20 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 382,498,928 円
収入合計		－	－	－	－	2,007,855,395 円
支出	建築工事費(1期)	97,908,216 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 90,780,498 円
	建築工事費(2期)	97,908,216 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 85,787,179 円
	建築工事費(3期)	783,265,725 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 654,575,166 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	159,838,732 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 148,202,472 円
	販売管理費(2期)	106,559,154 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 89,051,485 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,068,396,800 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,007,855,395 円　　－　　　　　　 1,068,396,800 円　　＝　　　　　 939,458,595 円 487,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
福岡早良 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -31

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　松本　俊朗

印

TEL.

鑑定評価額

974,000,000 円

１㎡当たりの価格

505,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新２丁目１０８番１３｢西新２－１１－９｣				②地積　(㎡)	1,929 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種20m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ8	中高層マンション、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	西新 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

西新駅北西方

170m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

交通利便性や居住環境の良さから、有力デベロッパーを中心とする開発需要は依然前向きであるが、土地価格の
高騰や供給増加等から販売に苦戦する業者もあり、今後は地価の横這いないし微増程度の推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 444,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄空港線駅まで比較的近距離にある早良区北部の住宅地域である。開発適地の稀少化、単身・２人世
帯の増加、マンション価格の高騰等から、地価の割安な郊外部へ需要が波及する一方、利便性の高い閑静な文教地区と
して根強い人気のある近隣周辺のマンション用地需要は依然底堅い。ただし、需要の中心となる価格帯は画地規模や立
地条件等により区々であり特定するのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は共同住宅地域内のやや規模の小さい事例も混じっているが、規範性の高いマンション適地の取引事例を中心
に比較検討した結果であり、実証的である。一方、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性を反映する価格とし
て重要であるが、試算過程に複数の想定要素が介在していることから説得力にやや懸念が残る。そこで、比準価格を中
心に開発法による価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 471,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[100.0]
100

498,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策の長期化等を背景に、利便性の
良い住宅地需要の増加傾向は続いているが、
今後は、新型コロナ感染拡大の影響が懸念さ
れる。

近接地に建設中のブリリアタワー西新は、令
和２年１２月に竣工、令和３年３月の供用開
始が予定されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -1004	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
b	早良３Ｋ -903	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
c	早良２Ｃ -317	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	北5.5m市道、東6m、二方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	城南２Ｃ -1214	福岡市城南区		更地	（　）	不整形	南6m市道、西3.8m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 510,124	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	517,626	100 [ 96.0]	539,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	539,000
b	(　 ) 311,440	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,357	100 [ 97.0]	327,172		327,000
c	(　 ) 426,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	439,673	100 [ 90.3]	486,903		487,000
d	(　 ) 393,250	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	419,891	100 [ 83.9]	500,466		500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

福岡早良 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが利用の中心であるため賃貸想定は割愛した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション用地が最有効使用と考えられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,981,641,895	1,124,474,628	12	750,000	3,263.88	290,000	3,656.02
⑧開発法による価格	857,167,267 円　　　　（　 444,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,929 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,929.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
910.20 ㎡	3,656.02 ㎡	3,321.99 ㎡	334.03 ㎡	3,263.88 ㎡	ＲＣ・7F ( 43 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.2 ％）	（ 189.5 ％）	（ 172.2 ％）	（ 17.3 ％）	（ 89.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 48.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

750,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 750,000 円／㎡　　×　　 3,263.88 ㎡　　＝　　　　 2,447,910,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,447,910,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,656.02 ㎡　　＝　　　　 1,092,053,174 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,447,910,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 244,791,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,336,844,174 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	195,832,800 円	( 8 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 166,790,796 円
	販売総額(2期)	1,762,495,200 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,431,851,100 円
	販売総額(3期)	489,582,000 円	( 20 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 382,999,999 円
収入合計		－	－	－	－	1,981,641,895 円
支出	建築工事費(1期)	109,205,317 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,255,170 円
	建築工事費(2期)	109,205,317 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 93,894,732 円
	建築工事費(3期)	873,642,539 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 709,747,199 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	146,874,600 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,182,129 円
	販売管理費(2期)	97,916,400 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 83,395,398 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,124,474,628 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,981,641,895 円　　－　　　　　　 1,124,474,628 円　　＝　　　　　 857,167,267 円 444,000 円／㎡