別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 福岡早良 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -25 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治 印  TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区早良７丁目９００番８０ ｢早良７－１７－９｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 野芥 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 野芥駅南方 6.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした郊外の戸建住宅地域で、新型コロナウイルス感染症に係る今後の状況に留意する必要 はあるものの、その他に価格形成に影響を与える特段の要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区早良地区など早良区南部及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者の中心は、福岡市中心 部へ通勤する個人である。需要自体は多いとはいえないものの、周辺地域では小規模な宅地を中心として比較的割高な 水準での取引も散見されることなどを反映し、地価は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や 規模等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途地域が第１種低層住居専用地域で、一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、賃料水準の把握が困難である ことから、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例 比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　早良 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [128.8] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区の人口は増加傾向にあり、近年におけ る低金利の傾向などを背景として、早良区内 の戸建住宅地に対する需給や地価は比較的安 定的である。 早良区南部郊外の住宅地域で、価格形成に変 動を及ぼす地域要因は特になく、住宅地に対 する需要及び地価については安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％