鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良２Ｃ -1315	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
b	早良３Ｋ -605	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	早良３Ｋ -903	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	早良２Ｃ -311	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南6m、二方路		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡西３Ｋ -201	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、南9m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 314,872	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,948	100 [ 105.9]	306,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 255,914	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	286,624	100 [ 91.2]	314,281		314,000
c	(　 ) 311,440	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,357	100 [ 101.9]	311,440		311,000
d	(　 ) 293,399	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	325,679	100 [ 103.9]	313,454		313,000
e	(　 ) 349,670	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	350,688	100 [ 112.4]	312,000		312,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 311,000 円／㎡]

福岡早良 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを主とする地域で賃貸想定は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション用地が最有効使用と考えられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
942,771,758	566,804,783	12	581,000	1,890.00	236,000	2,110.00
⑧開発法による価格	375,966,975 円　　　　（　 292,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,288 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,288.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
621.50 ㎡	2,110.00 ㎡	1,908.00 ㎡	202.00 ㎡	1,890.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 29 戸) 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.3 ％）	（ 163.8 ％）	（ 148.1 ％）	（ 15.7 ％）	（ 89.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	47.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

581,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 581,000 円／㎡　　×　　 1,890.00 ㎡　　＝　　　　 1,098,090,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,098,090,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 236,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 243,080 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 243,080 円／㎡　　×　　　 2,110.00 ㎡　　＝　　　　 512,898,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,098,090,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 131,770,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

644,669,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	87,847,200 円	( 8 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 77,700,848 円
	販売総額(2期)	790,624,800 円	( 72 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 679,779,203 円
	販売総額(3期)	219,618,000 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 185,291,707 円
収入合計		－	－	－	－	942,771,758 円
支出	建築工事費(1期)	51,289,880 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 48,463,808 円
	建築工事費(2期)	51,289,880 円	( 10 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 46,227,569 円
	建築工事費(3期)	410,319,040 円	( 80 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 352,792,311 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	79,062,480 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 74,002,481 円
	販売管理費(2期)	52,708,320 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 45,318,614 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	566,804,783 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	942,771,758 円　　－　　　　　　 566,804,783 円　　＝　　　　　 375,966,975 円 292,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -20

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　大塚　弘孝

印

TEL.

鑑定評価額

393,000,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区室見５丁目７番２｢室見５－７－５｣				②地積　(㎡)	1,288 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	2:1	共同住宅ＲＣ4	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	室見 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

室見駅南方

300m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。マンション用地としての需要は底堅
く推移している。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 309,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 283,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏については、地下鉄沿線を中心とした早良区、西区、城南区の中高層住宅地域の圏域である。マンション用
地であることから、需要者はマンションデベロッパーを主としている。マンション用地に対する需要は底堅く推移して
おり、価格は上昇傾向となっている。取引価格は、規模等により大きく異なるため、価格帯は一定の水準を形成してい
ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算し
た。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売
価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法に
よる価格を相互に関連付け、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 471,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.4]

[100.0]
100

305,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復は緩やかであるが、人口は増加傾
向にあり、地価は上昇傾向を示している。

比較的良好な居住環境に恵まれている住宅地
域であり、需要が堅調に推移していることか
ら、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -310	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北東3m市道、南4m、二方路		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	早良３Ｋ -605	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	早良２Ｃ -1011	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	東7.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	早良３Ｋ -1001	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,359	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	201,755	100 [ 65.2]	309,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 255,914	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	286,624	100 [ 92.7]	309,195		309,000
c	(　 ) 196,618	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,977	100 [ 63.4]	313,844		314,000
d	(　 ) 156,108	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,386	100 [ 55.7]	286,151		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 309,000 円／㎡]

福岡早良 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを主とする地域で賃貸想定は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション用地が最有効使用と考えられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
921,881,331	557,278,413	13	575,000	1,890.00	235,000	2,110.00
⑧開発法による価格	364,602,918 円　　　　（　 283,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,288 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,288.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
621.50 ㎡	2,110.00 ㎡	1,908.00 ㎡	202.00 ㎡	1,890.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 29 戸) 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.3 ％）	（ 163.8 ％）	（ 148.1 ％）	（ 15.7 ％）	（ 89.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	47.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

575,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 575,000 円／㎡　　×　　 1,890.00 ㎡　　＝　　　　 1,086,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,086,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 235,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 242,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 242,050 円／㎡　　×　　　 2,110.00 ㎡　　＝　　　　 510,725,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,086,750,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 130,410,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

641,135,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	86,940,000 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 76,159,440 円
	販売総額(2期)	782,460,000 円	( 72 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 664,778,016 円
	販売総額(3期)	217,350,000 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 180,943,875 円
収入合計		－	－	－	－	921,881,331 円
支出	建築工事費(1期)	51,072,550 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 48,043,948 円
	建築工事費(2期)	51,072,550 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 45,658,860 円
	建築工事費(3期)	408,580,400 円	( 80 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 347,129,908 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	78,246,000 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 72,127,163 円
	販売管理費(2期)	52,164,000 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 44,318,534 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	557,278,413 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	921,881,331 円　　－　　　　　　 557,278,413 円　　＝　　　　　 364,602,918 円 283,000 円／㎡