鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -901	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.6m市道、東4m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
b	早良３Ｋ -1302	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	早良２Ｃ -315	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
d	早良３Ｋ -606	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	早良３Ｋ -710	福岡市早良区		建付地	（　）	台形	南4.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 511,882	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	504,924	100 [ 93.1]	542,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	553,000
b	(　 ) 350,376	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	351,778	100 [ 96.0]	366,435		374,000
c	(　 ) 385,922	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	391,325	100 [ 88.5]	442,175		451,000
d	(　 ) 404,034	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	405,246	100 [ 98.0]	413,516		422,000
e	(　 ) 406,559	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,844	100 [ 95.8]	429,900		438,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

福岡早良 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,061,240	8,960,932	29,100,308	17,401,800	11,698,508	（　0.9556） 11,179,094	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	279,477,350 円　　　　（　 290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＲＣ6	1,645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種20m	80 ％	200 ％	200 ％	965 ㎡	32.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均６０㎡程度（２４戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模に対しては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	280.00	85.0	238.00	1,850	440,300	1.0	440,300
							2.0	880,600
2～ 3	住宅	270.00	92.0	248.40	1,900	471,960	1.0	471,960
							2.0	943,920
4～ 6	住宅	270.00	92.0	248.40	1,950	484,380	1.0	484,380
							2.0	968,760
塔屋～		15.00

～

計		1,645.00	90.0	1,480.00		2,837,360		2,837,360
								5,674,720

⑨年額支払賃料	2,837,360 円　×　12ヶ月　＝　 34,048,320 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,776,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,824,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,526,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,637,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,837,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,674,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,396,254 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,061,240 円　　　　（　 39,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-301	1,895 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,983 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-304	2,219 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	291,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,816,432 円	38,164,320　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 925,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,473,500 円	291,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,960,932 円　（　　　　　　 9,286 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	291,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,645.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,401,800 円（　　　　　 18,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,061,240 円
②総費用	8,960,932 円
③純収益　①－②	29,100,308 円
④建物等に帰属する純収益	17,401,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,698,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,179,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,477,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -9

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　廣原　浩一

印

TEL.

鑑定評価額

406,000,000 円

１㎡当たりの価格

421,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区城西１丁目８番｢城西１－１－２８｣				②地積　(㎡)	965 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種20m (80,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ5	マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域	北西8m市道、南西側道	水道、ガス、下水	西新 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西新駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣に商業施設が開業しており、更なる生活利便性の向上が期待される。需要は堅調であり、地価は上昇傾向で
推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 429,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄沿線から徒歩圏内の住宅地域である。当該地域は利便性や住環境に優れ、住宅地としての人気が
高い。共同住宅適地の需要者はマンション開発業者であり、特に都心に近い共同住宅適地は、堅調な需要に対し、供給
が限られることから、土地価格は上昇基調にある。ただし、新築マンションの価格高騰により、販売の鈍化兆候が見ら
れ、マンション開発業者の土地取得に慎重姿勢が見え始めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用し試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内における多数の取引
事例により求められた、実証的かつ客観的な価格である。他方、収益価格は試算過程に想定要素が多く含まれるため、
相対的に規範性は劣ると判断される。従って、本件評価においては、現実の市場を反映し説得力の高い比準価格を標準
に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 471,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[115.6]

[102.0]
100

418,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    413,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあ
り、地下鉄沿線を中心に不動産の取得需要は
高い。地価は全体的に上昇基調である。

マンション、住宅、事務所等が混在する住宅
地域である。都心部への接近性、生活利便性
、住環境等に優れ、人気が高く、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -1302	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	早良２Ｃ -317	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	北5.5m市道、東6m、二方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	早良３Ｋ -606	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	城南２Ｃ -1214	福岡市城南区		更地	（　）	不整形	南6m市道、西3.8m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,376	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	351,778	100 [ 87.5]	402,032	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 426,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	439,673	100 [ 104.8]	419,535		428,000
c	(　 ) 404,034	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	405,246	100 [ 96.0]	422,131		431,000
d	(　 ) 393,250	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	419,891	100 [ 99.9]	420,311		429,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 429,000 円／㎡]

福岡早良 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,117,215	9,449,714	30,667,501	18,538,000	12,129,501	（　0.9556） 11,590,951	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	289,773,775 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＲＣ6	1,645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種20m	80 ％	200 ％	200 ％	965 ㎡	32.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸各階４戸（１戸約６０㎡２ＬＤＫを想定）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	280.00	85.0	238.00	1,870	445,060	1.0	445,060
							2.0	890,120
2～ 3	住宅	270.00	92.0	248.40	1,970	489,348	1.0	489,348
							2.0	978,696
4～ 6	住宅	270.00	92.0	248.40	2,030	504,252	1.0	504,252
							2.0	1,008,504
塔屋～		15.00

～

計		1,645.00	90.0	1,480.00		2,936,512		2,936,512
								5,873,024

⑨年額支払賃料	2,936,512 円　×　12ヶ月　＝　 35,238,144 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,776,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,014,144 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,610,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,643,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,936,512 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,873,024 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,445,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,117,215 円　　　　（　 41,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-703	1,506 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	2,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,053 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-704	1,721 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,240,000 円	310,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,025,414 円	40,254,144　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 929,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,635,000 円	310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,449,714 円　（　　　　　　 9,792 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	310,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,645.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,538,000 円（　　　　　 19,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,117,215 円
②総費用	9,449,714 円
③純収益　①－②	30,667,501 円
④建物等に帰属する純収益	18,538,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,129,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,590,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,773,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）