鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -609	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	南4.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	早良３Ｋ -909	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良３Ｋ -10	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	早良２Ｃ -511	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	早良３Ｋ -1202	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	西6m市道、南2.2m、角地		１中専高度1種最高15m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,668	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,655	100 [ 109.0]	167,573	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 172,973	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,568	100 [ 105.4]	166,573		172,000
c	(　 ) 167,854	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,372	100 [ 102.4]	166,379		171,000
d	(　 ) 157,625	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	161,566	100 [ 98.5]	164,026		169,000
e	(　 ) 152,816	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	161,332	100 [ 99.0]	162,962		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

福岡早良 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,817,831	2,465,145	9,352,686	7,552,000	1,800,686	（　0.9757） 1,756,929	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	43,923,225 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	190.00	Ｓ4	760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	394 ㎡	22.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室６０㎡程度の２ＬＤＫ×１２戸を想定した。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

想定建物の有効率としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	190.00	90.0	171.00	1,320	225,720	2.0	451,440
							1.0	225,720
2～ 2	居宅	190.00	95.0	180.50	1,360	245,480	2.0	490,960
							1.0	245,480
3～ 3	居宅	190.00	95.0	180.50	1,370	247,285	2.0	494,570
							1.0	247,285
4～ 4	居宅	190.00	95.0	180.50	1,380	249,090	2.0	498,180
							1.0	249,090
～

計		760.00	93.8	712.50		967,575		1,935,150
								967,575

⑨年額支払賃料	967,575 円　×　12ヶ月　＝　 11,610,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,610,900 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 481,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,561,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,935,150 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 967,575 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 238,070 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,817,831 円　　　　（　 29,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-906	1,442 ( 1,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,391 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-302	1,362 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,000 円	118,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	602,145 円	12,042,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,465,145 円　（　　　　　　 6,257 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 760.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,552,000 円（　　　　　 19,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,817,831 円
②総費用	2,465,145 円
③純収益　①－②	9,352,686 円
④建物等に帰属する純収益	7,552,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,800,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,756,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,923,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -8

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　金山　哲也

印

TEL.

鑑定評価額

65,000,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区原４丁目１２６３番５｢原４－８－１９｣				②地積　(㎡)	394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅と中層共同住宅が混在する住宅地域	東6.2m市道、南側道	水道、ガス、下水	藤崎 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６．２ｍ市道

交通

施設

藤崎駅南西方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していくもの
と予測される。新型コロナ感染拡大により、マーケットの停滞が顕著となりつつある。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は地下鉄沿線とその背後住宅地域一円で、特に西新～室見駅、七隈線各駅勢圏の住宅地域との代替性
が高い。需要者の中心は、福岡市内外のサラリーマン世帯等の個人エンドユーザー、転売目的の不動産業者等が想定さ
れる。駅距離にやや難があるものの、住環境の良さから実需については高い引合いが見込まれ、不動産市場は安定的に
推移している。地価相場は概ね確立しており、画地規模４００㎡の中心価格帯は６，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用、事業目的のものを中心に、早良区原地区に係る類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。
一方、標準地は居住の快適性を主な指標とする住宅地域に存し、必ずしも元本価値に見合う家賃・賃料を収受しえない
ことから、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し
、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 139,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[103.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は概
ね安定しているものの、新型コロナ感染拡大
の動向と経済、不動産市場への影響には注視
する必要がある。

地下鉄駅からはやや距離があるものの、更地
、中古戸建とも需要が見込まれる。地価は全
般的に上昇傾向を見せている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -909	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	早良３Ｋ -1201	福岡市早良区		更地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
c	早良３Ｋ -208	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	早良３Ｋ -1001	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,973	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,568	100 [ 105.5]	166,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 130,869	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	156,735	100 [ 98.0]	159,934		165,000
c	(　 ) 141,165	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,141	100 [ 94.1]	152,116		157,000
d	(　 ) 156,108	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,386	100 [ 97.3]	163,809		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

福岡早良 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,004,804	2,469,864	9,534,940	7,552,000	1,982,940	（　0.9757） 1,934,755	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	48,368,875 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	190.00	Ｓ4	760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	394 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約６０㎡（２ＬＤＫ居宅）を想定。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	190.00	90.0	171.00	1,360	232,560	2.0	465,120
							1.0	232,560
2～ 3	居宅	190.00	95.0	180.50	1,380	249,090	2.0	498,180
							1.0	249,090
4～ 4	居宅	190.00	95.0	180.50	1,400	252,700	2.0	505,400
							1.0	252,700
～

～

計		760.00	93.8	712.50		983,440		1,966,880
								983,440

⑨年額支払賃料	983,440 円　×　12ヶ月　＝　 11,801,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,801,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 489,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,743,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,966,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,882 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 983,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 241,973 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,004,804 円　　　　（　 30,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-408	1,333 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,412 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-505	1,474 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,475
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,000 円	118,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	611,664 円	12,233,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,469,864 円　（　　　　　　 6,269 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 760.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,552,000 円（　　　　　 19,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,004,804 円
②総費用	2,469,864 円
③純収益　①－②	9,534,940 円
④建物等に帰属する純収益	7,552,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,982,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,934,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,368,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）