鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良２Ｃ -1315	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
b	早良３Ｋ -304	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北東4.2m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m 地区計画等 (60,150)
c	早良３Ｋ -306	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.9m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
d	早良３Ｋ -303	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	早良３Ｋ -1302	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 314,872	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,948	100 [ 98.0]	331,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 378,030	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	383,322	100 [ 97.0]	395,177		395,000
c	(　 ) 310,501	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	330,112	100 [ 95.7]	344,945		345,000
d	(　 ) 344,724	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	348,171	100 [ 97.9]	355,639		356,000
e	(　 ) 350,376	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	351,778	100 [ 102.9]	341,864		342,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

福岡早良 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,518,351	1,787,620	7,730,731	4,736,160	2,994,571	（　0.9775） 2,927,193	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	73,179,825 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	323 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１部屋当たり約３５㎡の１ＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,750	245,000	2.0	490,000
							1.0	245,000
2～	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,800	252,000	2.0	504,000
							1.0	252,000
3～	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,800	252,000	2.0	504,000
							1.0	252,000
～

～

計		420.00	100.0	420.00		749,000		1,498,000
								749,000

⑨年額支払賃料	749,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,988,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,988,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 388,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,319,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,498,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 749,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 184,290 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,518,351 円　　　　（　 29,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-1101	1,895 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,805	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,841 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-1102	2,117 ( 2,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,800 円	79,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	388,320 円	9,708,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 673,200 円	79,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,200 円	79,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,200 円	79,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,787,620 円　（　　　　　　 5,534 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,200,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,736,160 円（　　　　　 14,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,518,351 円
②総費用	1,787,620 円
③純収益　①－②	7,730,731 円
④建物等に帰属する純収益	4,736,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,994,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,927,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,179,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -5

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　大塚　弘孝

印

TEL.

鑑定評価額

107,000,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区室見１丁目２５番５｢室見１－２５－９｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西5.3m市道	水道、ガス、下水	室見 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．３市道

交通

施設

室見駅北東方

350m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、最寄駅に近く、また区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、需要は堅調で地価は上昇傾向
にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市営地下鉄空港線沿線で、福岡市中央区・城南区・早良区の圏域。需要者の中心は福岡市及びその周辺
の個人・不動産業者である。利便性・快適性に恵まれた地域で、堅調な市況を反映して地価は上昇傾向にある。個別性
等から価格にバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯は形成されていない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では戸建住宅を中心にアパート等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益
価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に
代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[117.6]

[100.0]
100

328,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は回復過程にあり、人口も増加傾向
にあることから、都心部を中心に地価は上昇
傾向にある。

既成住宅地域としてほぼ熟成しているため、
変動要因は特にないが、需要は堅調で地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -709	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	北東4.4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
b	早良３Ｋ -306	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.9m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	早良２Ｃ -1315	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
d	早良２Ｃ -810	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 362,936	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	369,469	100 [ 96.0]	384,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 310,501	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	330,112	100 [ 96.7]	341,377		341,000
c	(　 ) 314,872	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,948	100 [ 96.0]	338,488		338,000
d	(　 ) 244,898	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,286	100 [ 103.0]	242,996		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

福岡早良 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,765,841	2,124,900	7,640,941	4,658,420	2,982,521	（　0.9775） 2,915,414	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	72,885,350 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	323 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的及び個別的要因を考慮して最有効使用を３階建の共同住宅と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,800	252,000	2.0	504,000
							1.0	252,000
2～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,850	259,000	2.0	518,000
							1.0	259,000
3～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,850	259,000	2.0	518,000
							1.0	259,000
～

～

計		420.00	100.0	420.00		770,000		1,540,000
								770,000

⑨年額支払賃料	770,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,240,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 398,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,561,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,540,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 770,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 189,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,765,841 円　　　　（　 30,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-203	1,667 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,893 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-1101	1,895 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,995
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,600 円	77,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	498,000 円	9,960,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 497,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,100 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,124,900 円　（　　　　　　 6,579 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,658,420 円（　　　　　 14,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,765,841 円
②総費用	2,124,900 円
③純収益　①－②	7,640,941 円
④建物等に帰属する純収益	4,658,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,982,521 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,915,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,885,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）