鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -710	福岡市早良区		建付地	（　）	台形	南4.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
b	早良３Ｋ -1302	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	早良２Ｃ -316	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南5.8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	早良３Ｋ -902	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南西8.1m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	早良２Ｃ -312	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,559	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,844	100 [ 100.9]	408,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 350,376	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	351,778	100 [ 89.1]	394,813		395,000
c	(　 ) 529,341	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,634	100 [ 121.9]	438,584		439,000
d	(　 ) 519,776	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,330	100 [ 121.1]	441,230		441,000
e	(　 ) 422,704	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	428,622	100 [ 104.5]	410,165		410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

福岡早良 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,325,081	2,627,378	11,697,703	6,592,000	5,105,703	（　0.9520） 4,860,629	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	121,515,725 円　　　　（　 287,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高15m	60 ％	150 ％	150 ％	424 ㎡	18.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約５０㎡（２ＬＤＫ居宅）を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	210.00	95.0	199.50	1,880	375,060	2.0	750,120
							1.0	375,060
2～ 3	居宅	210.00	95.0	199.50	1,930	385,035	2.0	770,070
							1.0	385,035
～

～

～

計		630.00	95.0	598.50		1,145,130		2,290,260
								1,145,130

⑨年額支払賃料	1,145,130 円　×　12ヶ月　＝　 13,741,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,741,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 584,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,021,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,290,260 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,145,130 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 281,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,325,081 円　　　　（　 33,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良３Ｋ（賃）　　　　-1001	2,652 ( 2,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [118.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,974 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-1002	1,931 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,893
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	730,278 円	14,605,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,627,378 円　（　　　　　　 6,197 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,592,000 円（　　　　　 15,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,325,081 円
②総費用	2,627,378 円
③純収益　①－②	11,697,703 円
④建物等に帰属する純収益	6,592,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,105,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,860,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,515,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 287,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡早良 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　福山　道和

印

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新２丁目１１０番３２｢西新２－１８－１８｣				②地積　(㎡)	424 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	北5.2m市道	水道、ガス、下水	西新 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 70 ｍ、南 110 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 425 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

西新駅北方

500m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅を中心とする住宅地域である。利便性及び居住環境が優れる住宅地域として住宅需要は旺盛で
あることから新型コロナの影響はあるものの地価は上昇基調を維持している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 409,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区北部の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。周辺は、生活利便性に優れる閑静な文教地区として
福岡市内の中でも根強い人気がある。周辺では、戸建住宅の建替えや小規模に分割した宅地分譲が見られるなど、富裕
層を中心とする底堅い戸建用地需要が見込まれる。規模等により取引価格に幅があるため、需要の中心となる価格帯を
把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはマンションも見られるが、自用住宅地としての利用が優先的であり、収益性よりも居住の快適性が重視される
傾向があることから、収益価格は低位に試算された。比準価格は、地域的類似性の高い取引事例を検討した結果であり
、市場の実態を的確に反映している。よって、信頼性の高い比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均
衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　早良 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

398,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    397,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。不動産市況は悪化傾
向にある。

交通利便性に優れる地域で住環境も良好なこ
とから戸建住宅用地の需要は旺盛であるもの
の新型コロナの影響によりやや上昇率は鈍化
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良３Ｋ -710	福岡市早良区		建付地	（　）	台形	南4.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,150)
b	早良３Ｋ -505	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東4m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	早良３Ｋ -304	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北東4.2m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m 地区計画等 (60,150)
d	早良３Ｋ -1302	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,559	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,844	100 [ 100.0]	411,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	412,000
b	(　 ) 398,943	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	398,943	100 [ 97.9]	407,501		408,000
c	(　 ) 378,030	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	383,322	100 [ 94.1]	407,356		407,000
d	(　 ) 350,376	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	351,778	100 [ 86.9]	404,808		405,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 409,000 円／㎡]

福岡早良 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,116,306	2,471,690	11,644,616	6,592,000	5,052,616	（　0.9520） 4,810,090	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	120,252,250 円　　　　（　 284,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	424 ㎡	18.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸が平均５０㎡程度（２ＤＫ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

規模・用途に対しては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	210.00	95.0	199.50	1,870	373,065	2.0	746,130
							1.0	373,065
2～ 3	住宅	210.00	95.0	199.50	1,920	383,040	2.0	766,080
							1.0	383,040
～

～

～

計		630.00	95.0	598.50		1,139,145		2,278,290
								1,139,145

⑨年額支払賃料	1,139,145 円　×　12ヶ月　＝　 13,669,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,669,740 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 575,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,814,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,278,290 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,139,145 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 280,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,116,306 円　　　　（　 33,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良２Ｃ（賃）　　　　-601	1,920 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,964 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良３Ｋ（賃）　　　　-1002	1,931 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,972
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	575,590 円	14,389,740　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 402,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,471,690 円　（　　　　　　 5,829 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,592,000 円（　　　　　 15,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,116,306 円
②総費用	2,471,690 円
③純収益　①－②	11,644,616 円
④建物等に帰属する純収益	6,592,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,052,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,810,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,252,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 284,000 円／㎡）