別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -23 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　健二 印  TEL.

鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５ ｢生の松原３－３２－３０｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 戸建住宅が建ち並ぶ 丘陵地の既成住宅地 域 西4m市道 水道、下水 下山門 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 下山門駅　南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であるが、格別の変動要因がないため、今後も現状のまま推移するものと思われる 。地価水準は安定した住宅地需要により、当面は現状を維持していくと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑肥線沿いの住宅地域が中心となる。当該地域は、市街化調整区域内の丘陵地に所在するため、主 な需要者は、地縁的選考性を有する３０～４０代のサラリーマンが多いと把握される。調整区域内の取引は多くないが 、地価が上昇している周辺の住宅地域と比較すると需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地 で８００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域であるが、その大半が自己使用であることから賃貸市場が未成熟であり、収益 還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は類似性を有する取引事例より求めたもので、不動産市況を反映した実 証的価格である。したがって、比準価格を妥当と認め、周辺公示地等との価格バランスも考慮のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は人口が増加傾向にある。新型コロナの 影響も一部見受けられるが、低金利が続いて いることもあり、住宅地需要は概ね安定的に 推移している。 調整区域内の丘陵地であり、取引は多くない が、大きく変動する要因はない。需給関係は 現状を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％