鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -1207	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	福岡南３Ｋ -1408	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	福岡南３Ｋ -1	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	福岡南２ＣＤＨ -601	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	福岡南２ＣＤＨ -602	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,602	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	369,056	100 [ 76.8]	480,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	481,000
b	(　 ) 348,021	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	354,285	100 [ 76.8]	461,309		461,000
c	(　 ) 310,993	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,878	100 [ 68.4]	470,582		471,000
d	(　 ) 449,727	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,674	100 [ 91.8]	495,288		495,000
e	(　 ) 446,404	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,207	100 [ 93.8]	482,097		482,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

福岡南 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を事務所兼マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を事務所兼マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,492,848,234	1,092,061,178	12	588,000	3,219.54	290,000	3,755.50
⑧開発法による価格	400,787,056 円　　　　（　 459,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-10　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
873 ㎡	㎡		㎡		㎡	873.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
474.94 ㎡	3,755.50 ㎡	3,413.43 ㎡	342.07 ㎡	3,219.54 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 45 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.4 ％）	（ 430.2 ％）	（ 391.0 ％）	（ 39.2 ％）	（ 85.73 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	391 ％	間口奥行	26.5 ｍ 33.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍ 64.0 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

588,000 円／㎡

店舗等

600,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 588,000 円／㎡　　×　　 3,145.54 ㎡　　＝　　　　 1,849,577,520 円

店舗等

　 600,000 円／㎡　　×　　 74.00 ㎡　　＝　　　　 44,400,000 円

合　計　　　　　　　　 1,893,977,520 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,755.50 ㎡　　＝　　　　 1,121,767,850 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,893,977,520 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 208,337,527 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,330,105,377 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	151,518,202 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 135,290,603 円
	販売総額(2期)	1,363,663,814 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,066,794,202 円
	販売総額(3期)	378,795,504 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 290,763,429 円
収入合計		－	－	－	－	1,492,848,234 円
支出	建築工事費(1期)	112,176,785 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 104,010,315 円
	建築工事費(2期)	224,353,570 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 189,287,107 円
	建築工事費(3期)	785,237,495 円	( 70 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 614,291,292 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	104,168,764 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 96,585,278 円
	販売管理費(2期)	104,168,764 円	( 50 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 87,887,186 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,092,061,178 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,492,848,234 円　　－　　　　　　 1,092,061,178 円　　＝　　　　　 400,787,056 円 459,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡南 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-10

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　井上　真輔

印

TEL.

鑑定評価額

402,000,000 円

１㎡当たりの価格

460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大橋２丁目１４４番｢大橋２－１９－３｣				②地積　(㎡)	873 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,391)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ14	中高層店舗兼共同住宅、共同住宅が多い商業地域	北6m市道	水道、ガス、下水	大橋 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 860 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特定道路からの距離による容
積率の緩和措置が適用される
。

街

路

６．０ｍ市道

交通

施設

大橋駅南東方

390m

法令

規制

商業
(90,391)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道駅から徒歩圏内にあり、高容積率とも相まって、従前からマンション適地としての評価が高い地域である。
コロナ禍の影響から価格目線は下がっているものの、立地の希少性等により地価は微増傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 462,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 459,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市南区のうち西鉄天神大牟田線高宮駅、大橋駅等を中心とするマンション適地地域である。需要者の
中心はマンションデベロッパーで、不動産投資ファンド等の需要も期待できる。消費税増税やコロナ禍の影響によりマ
ンション在庫が増加基調にあるなか当該地域の販売動向は概ね堅調に推移している。地価も上昇幅の縮小傾向は認めら
れるが微増傾向を辿っている。地価は容積率１００％当り坪４０万円弱、標準的画地で総額４億円前後を示している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり２試算価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。また、開発法
による価格は、標準地上に分譲マンションを建築販売することを想定したもので、南区の分譲マンション適地である大
橋界隈については、十分に考慮すべき価格と判断した。このため両試算価格を関連付け、大橋エリアだけでなく広域的
なマンション需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 312,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[ 72.4]

[100.0]
100

460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    449,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響はあるものの、金融緩和政策
及び低金利を背景に、福岡市の成長性とも相
俟って、商業地の不動産投資市場は堅調に推
移している。

コロナ禍の影響もあり、マンション用地需要
は慎重な動きも看取できるが、その立地条件
及び高容積率等から、希少性が認められ、需
要は堅調に推移。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +18.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南２ＣＤＨ -601	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	福岡南２ＣＤＨ -602	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福岡南３Ｋ -1408	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	福岡南３Ｋ -1207	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,727	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,674	100 [ 101.0]	450,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	450,000
b	(　 ) 446,404	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,207	100 [ 101.0]	447,730		448,000
c	(　 ) 348,021	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	354,285	100 [ 81.6]	434,173		434,000
d	(　 ) 363,602	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	369,056	100 [ 76.0]	485,600		486,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

福岡南 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用の用途に鑑み、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用の用途に鑑み、開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,476,978,753	1,076,694,122	12	598,000	3,219.54	290,000	3,755.50
⑧開発法による価格	400,284,631 円　　　　（　 459,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-10　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
873 ㎡	㎡		㎡		㎡	873.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
474.94 ㎡	3,755.50 ㎡	3,413.43 ㎡	342.07 ㎡	3,219.54 ㎡	ＲＣ・14F ( 45 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.4 ％）	（ 430.2 ％）	（ 391.0 ％）	（ 39.2 ％）	（ 85.73 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	391 ％	間口奥行	26.5 ｍ 33.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

598,000 円／㎡

店舗等

620,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 598,000 円／㎡　　×　　 3,145.54 ㎡　　＝　　　　 1,881,032,920 円

店舗等

　 620,000 円／㎡　　×　　 74.00 ㎡　　＝　　　　 45,880,000 円

合　計　　　　　　　　 1,926,912,920 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,755.50 ㎡　　＝　　　　 1,121,767,850 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,926,912,920 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 231,229,550 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,352,997,400 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	134,883,904 円	( 7 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 122,730,864 円
	販売総額(2期)	57,807,388 円	( 3 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 47,858,737 円
	販売総額(3期)	1,734,221,628 円	( 90 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,306,389,152 円
収入合計		－	－	－	－	1,476,978,753 円
支出	建築工事費(1期)	112,176,785 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 104,010,315 円
	建築工事費(2期)	112,176,785 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 93,746,139 円
	建築工事費(3期)	897,414,280 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 676,022,177 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	115,614,775 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 107,198,019 円
	販売管理費(2期)	115,614,775 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 95,717,472 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,076,694,122 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,476,978,753 円　　－　　　　　　 1,076,694,122 円　　＝　　　　　 400,284,631 円 459,000 円／㎡