鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -116	福岡市南区		更地	（　）	不整形	南西31.9m県道、中間画地		準住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡南３Ｋ -1104	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北11.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡南２Ｃ -804	福岡市南区		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	春日３Ｋ -810	春日市		更地	（　）	不整形	南東25m県道、北西7m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
e	福岡南３Ｋ -1307	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	西27m県道、南6m、二方路		２住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,524	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	233,826	100 [ 98.0]	238,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 210,293	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	237,865	100 [ 94.5]	251,709		257,000
c	(　 ) 327,907	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	339,712	100 [ 131.2]	258,927		264,000
d	(　 ) 135,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	143,899	100 [ 65.3]	220,366		225,000
e	(　 ) 213,241	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	248,288	100 [ 114.0]	217,796		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

福岡南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,137,994	11,552,086	33,585,908	24,240,000	9,345,908	（　0.9549） 8,924,408	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	217,668,488 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	378.40	ＲＣ6	2,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,268 ㎡	52.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階住宅（２ＬＤＫタイプ、平均面積約５５㎡×３０戸）を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

構造・用途より標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	378.40	73.9	279.50	3,400	950,300	8.0	7,602,400
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	348.32	94.5	329.16	1,500	493,740	1.0	493,740
							1.0	493,740
6～	共同住宅	348.32	94.5	329.16	1,550	510,198	1.0	510,198
							1.0	510,198
～

～

計		2,120.00	90.8	1,925.30		3,435,458		10,087,558
								2,485,158

⑨年額支払賃料	3,435,458 円　×　12ヶ月　＝　 41,225,496 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,925.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,310,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,535,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,338,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,437,063 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,087,558 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,832 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,485,158 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 605,099 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,137,994 円　　　　（　 35,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-706	1,393 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-707	2,043 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,792
c	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-1104	1,281 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,577

福岡南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,000,000 円	400,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,677,586 円	46,775,856　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 674,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,400,000 円	400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,552,086 円　（　　　　　　 9,110 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	400,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,240,000 円（　　　　　 19,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,137,994 円
②総費用	11,552,086 円
③純収益　①－②	33,585,908 円
④建物等に帰属する純収益	24,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,345,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,924,408 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,668,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-6

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　川村　勇人

印

TEL.

鑑定評価額

287,000,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区井尻５丁目７８９番３｢井尻５－２６－５０｣				②地積　(㎡)	1,268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (70,200)
	台形 2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	営業所、店舗併用住宅の多い路線商業地域	南西32m県道、背面道	水道、ガス、下水	井尻 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３２ｍ県道

交通

施設

井尻駅　南西方

550m

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、収益物件
等事業用不動産の需要が堅調であることから、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区南東部、隣接市等の福岡都市圏南部の路線商業地域等の圏域。需要者の中心は、幹線道路沿いに事
業展開する大手・地場の商業事業者、不動産事業者、法人投資家等が主体である。新型コロナの影響を受けて飲食・小
売店舗需要は弱含んでいるが、良好な金融環境等を背景に開発適地や投資適格物件の需要は底堅い。取引される価格帯
は規模等によりまちまちであるが、土地は総額で概ね５億円前後までが需要の中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有
効使用の賃貸用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、算定項目の想定等に不確実性を
多く含むため、価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 312,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[148.4]

[102.0]
100

229,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響を受けつつも、良好な金融
環境等を背景に、開発・事業用地需要は全般
的に底堅く推移している。

駅接近性に優れる路線商業地域として、開発
・事業用地の需要は底堅いが、新型コロナの
影響を受けて上昇傾向は大きく鈍化した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -1104	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北11.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡南３Ｋ -116	福岡市南区		更地	（　）	不整形	南西31.9m県道、中間画地		準住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡南２Ｃ -804	福岡市南区		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡南３Ｋ -1307	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	西27m県道、南6m、二方路		２住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,293	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	237,865	100 [ 111.3]	213,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 203,524	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	233,826	100 [ 100.0]	233,826		239,000
c	(　 ) 327,907	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	339,712	100 [ 133.6]	254,275		259,000
d	(　 ) 213,241	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	248,288	100 [ 119.0]	208,645		213,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

福岡南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,865,663	13,535,427	35,330,236	26,542,800	8,787,436	（　0.9772） 8,587,082	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	209,441,024 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,325.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,268 ㎡	52.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階共同住宅（２ＬＤＫ約５２㎡×３５戸）、屋外駐車場２５台を想定。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

構造、階層、用途を考慮すると標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	400.00	80.0	320.00	3,300	1,056,000	6.0	6,336,000
							0.0	0
2～	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,450	530,338	1.0	530,338
							1.0	530,338
3～	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,480	541,310	1.0	541,310
							1.0	541,310
4～ 5	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,500	548,625	1.0	548,625
							1.0	548,625
6～	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,520	555,940	1.0	555,940
							1.0	555,940

計		2,325.00	92.4	2,148.75		3,780,838		9,060,838
								2,724,838

⑨年額支払賃料	3,780,838 円　×　12ヶ月　＝　 45,370,056 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 2,148.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,578,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,948,556 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,532,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,116,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,060,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,724,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 663,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,865,663 円　　　　（　 38,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-803	1,712 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [109.0]	1,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,513 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-804	1,549 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	1,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,190,000 円	438,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,077,827 円	50,648,556　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 668,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,535,427 円　（　　　　　　 10,675 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,325.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,542,800 円（　　　　　 20,933 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,865,663 円
②総費用	13,535,427 円
③純収益　①－②	35,330,236 円
④建物等に帰属する純収益	26,542,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,787,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,587,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,441,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）