鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -1204	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ整形	北東32m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	福岡南３Ｋ -1201	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西22m県道、北東18m、二方路		商業 (100,400)
c	福岡南２ＣＤＨ -601	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	福岡南２ＣＤＨ -602	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	福岡中央３Ｋ -610	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西7.1m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 519,530	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	536,674	100 [ 61.3]	875,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	875,000
b	(　 ) 652,976	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	633,512	100 [ 73.2]	865,454		865,000
c	(　 ) 449,727	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,674	100 [ 55.1]	825,180		825,000
d	(　 ) 446,404	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,207	100 [ 55.1]	820,702		821,000
e	(　 ) 561,373	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	589,442	100 [ 69.4]	849,340		849,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 857,000 円／㎡]

福岡南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,365,570	15,097,825	45,267,745	30,966,600	14,301,145	（　0.9121） 13,044,074	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	318,148,146 円　　　　（　 666,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	262.01	ＲＣ11	2,712.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	478 ㎡	14.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：店舗、３階以上：住宅（１戸３０㎡程度）、機械式駐車場１０台を想定。内部廊下等を含むため容積率の緩和有り。

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

共同住宅等廊下、駐車場等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗等	285.57	14.0	40.00	5,100	204,000	6.0	1,224,000
							0.0	0
2～	店舗	242.65	74.2	180.00	2,570	462,600	6.0	2,775,600
							0.0	0
3～ 6	住宅	242.65	72.6	176.16	2,600	458,016	1.0	458,016
							1.0	458,016
7～ 9	住宅	242.65	72.6	176.16	2,630	463,301	1.0	463,301
							1.0	463,301
10～11	住宅	242.65	72.6	176.16	2,680	472,109	1.0	472,109
							1.0	472,109

計		2,712.07	66.6	1,805.44		4,832,785		8,165,785
								4,166,185

⑨年額支払賃料	4,832,785 円　×　12ヶ月　＝　 57,993,420 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 1,805.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,599,834 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,593,254 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,119,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,273,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,165,785 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,166,185 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,014,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,365,570 円　　　　（　 126,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-1103	2,206 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [101.0]	2,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,658 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-603	2,197 ( 2,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,674
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,555,000 円	511,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,239,325 円	62,393,254　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,343,500 円	511,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,097,825 円　（　　　　　　 31,585 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	511,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,712.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,966,600 円（　　　　　 64,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,365,570 円
②総費用	15,097,825 円
③純収益　①－②	45,267,745 円
④建物等に帰属する純収益	30,966,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,301,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,044,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,148,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-5

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　桑原　哲治

印

TEL.

鑑定評価額

402,000,000 円

１㎡当たりの価格

840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大橋１丁目１３１番｢大橋１－１４－２｣				②地積　(㎡)	478 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	大橋 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大橋駅南口の繁華性が高い駅
前商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

大橋駅　南方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い商業地域で、今後も商業地域として推移するものと予測する。駅前商業地としての希少性もあるた
め、今後も地価は安定して推移するものと予測するが、先行不透明な新型コロナの動向には留意を要する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 860,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 691,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市南区を中心とする繁華性の高い商業地域であり、需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の投資用不動
産等を目的とする不動産業者・事業者等である。好調な不動産市況に加え、駅ビルリニューアルや特急電車の停車駅化
等を背景に大橋駅周辺の地価は強い上昇基調で推移してきた。しかし、コロナ禍の影響を受け、直近の地価上昇幅は縮
小している。なお、需要の中心となる価格帯は規模や地域により大きく異なるため、見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた南区内の商業地の取引事例に基づき試算
された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が
生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 728,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 88.1]

[100.0]
100

840,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    829,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食・接客業を中心に新型コロナによる業績
悪化が認められる。一方、コロナ禍の影響が
比較的軽微な住居系用途の需要は、相対的に
安定している。

大橋駅ビルリニューアルや特急停車駅化等に
より、駅周辺商業地の商的効用は高まってい
る。但し、コロナ禍の影響を受け、飲食業等
は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -1204	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ整形	北東32m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	福岡南３Ｋ -1105	福岡市南区		更地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡南２ＣＤＨ -601	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	福岡南３Ｋ -1107	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.3m市道、南西4.5m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 519,530	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	536,674	100 [ 65.1]	824,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	824,000
b	(　 ) 842,996	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	852,269	100 [ 99.0]	860,878		861,000
c	(　 ) 449,727	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,674	100 [ 53.5]	849,858		850,000
d	(　 ) 442,823	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	441,533	100 [ 54.1]	816,142		816,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 860,000 円／㎡]

福岡南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,976,346	15,162,908	45,813,438	30,966,600	14,846,838	（　0.9121） 13,541,801	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	330,287,829 円　　　　（　 691,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	285.57	ＲＣ11	2,712.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	478 ㎡	14.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１１階は住宅（約３０㎡／戸×５４戸）、機械式駐車場１０台を想定。

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

同種の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	197.46

1～	店舗	88.11	45.4	40.00	5,950	238,000	6.0	1,428,000
							0.0	0
2～	店舗	242.65	74.2	180.00	3,170	570,600	6.0	3,423,600
							0.0	0
3～ 7	居宅	242.65	72.6	176.16	2,580	454,493	1.0	454,493
							1.0	454,493
8～11	居宅	242.65	72.6	176.16	2,600	458,016	1.0	458,016
							1.0	458,016

計		2,712.07	66.6	1,805.44		4,913,129		8,956,129
								4,104,529

⑨年額支払賃料	4,913,129 円　×　12ヶ月　＝　 58,957,548 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,805.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,166,528 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,124,076 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,152,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,891,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,956,129 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,104,529 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 999,391 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,976,346 円　　　　（　 127,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-602	2,196 ( 2,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,637 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-603	2,197 ( 2,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,692
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,555,000 円	511,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,304,408 円	63,044,076　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,343,500 円	511,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	511,000 円	511,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,162,908 円　（　　　　　　 31,722 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	511,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,712.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,966,600 円（　　　　　 64,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,976,346 円
②総費用	15,162,908 円
③純収益　①－②	45,813,438 円
④建物等に帰属する純収益	30,966,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,846,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,541,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,330 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,287,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 691,000 円／㎡）