別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之 印  TEL.

鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区大楠１丁目５４０番１外 ｢大楠１－３０－２６｣ ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1 店舗、事務所兼共同 住宅 ＲＣ6 中高層の店舗兼共同 住宅が多い路線商業 地域 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 高宮 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３２ｍ県道 交通 施設 高宮駅　北東方 600m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅が多い地域である。現在低層の店舗等は、高層化していくものと予測す る。収益物件に対する需要が強いエリアで、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接する中央区の幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者の中心は、収益物件に対しては、不 動産投資を主体とする法人や富裕層の個人投資家である。低金利政策の継続による金融環境等により、コロナ禍中にお いても、貸店舗に対する不安は残るものの、収益物件の価値は再認識され、市場は好調さを持続している。需要の中心 となる価格帯は、規模等によりバラつきがあり、見出し難い状況であるが、利回りは下限に近付いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、高度利用が進む収益物件が多い商業地域である。比準価格は、幹線道路沿いの事例に加え、背後の商業地 との均衡も考慮し、実証的である。収益価格は、標準地に最有効使用の店舗兼共同住宅の建物の建築を想定して求めた もので、容積率も使い切っているが、想定等に不確実性を多く含むため、精度にやや難がある。よって、規範性が高い 比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 5-7                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    312,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 403,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    389,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により一時停滞気味であった福岡市 の不動産市況も、良好な金融環境の後押しに より、堅調さを取り戻してきている。 今後も低層建物の高層化等の将来性が見込ま れる幹線道路沿いの好立地のため、投資用物 件に対する需要により、地価は上昇傾向であ る。 個別的要因に変動はない。なお、二方路であ るが、背面道はセットバックを要するため、 増価要因にしなかった。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％